| 问题 | 售楼广告有法律效力吗,法律上该如何规定 |
| 释义 | 商品房的销售广告虽然不具有法律效力，但在某些情况下会被视为要约，其内容具有法律约束力。这些情况包括：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 法律分析 商品房的销售广告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： 1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的。 2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 拓展延伸 对商品房买卖合同订立及房屋价格确定的影响法律效力规定 商品房买卖合同是房地产市场中最常见的合同之一,其中订立及房屋价格的确定对于合同的效力具有重要的影响。根据我国《民法典》相关规定,当事人可以协商决定合同的内容,但必须遵循法律规定。如果违反法律规定,合同可能会被视为无效或者部分无效,对于当事人造成相应的法律后果。 具体来说,对于商品房买卖合同订立及房屋价格确定的影响,我国《民法典》第15条规定了合同的成立条件,其中包括当事人应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力,以及合同的内容必须符合法律规定。同时,该法第16条规定了合同生效的条件,其中包括当事人协商一致并符合法律规定。如果商品房买卖合同符合这些条件,并且当事人已经按照合同约定支付了房价款,那么该合同就是有效的。 另外,我国《民法典》第186条规定了房屋价格的确定方式,其中包括当事人可以协商确定价格,也可以通过市场交易等方式确定价格。对于当事人协商确定的房屋价格,该法第188条规定了保护措施,其中包括当事人可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同有效或者部分有效,并可以请求赔偿因合同无效或者被撤销所受到的损失。 商品房买卖合同订立及房屋价格确定的影响法律效力规定明确,当事人应当遵循法律规定并协商确定合同内容,违反法律规定可能会导致合同无效或者部分无效。同时,对于当事人协商确定的房屋价格,法律也提供了相应的保护措施,以保障当事人的合法权益。 结语 商品房的销售广告虽然不具有法律效力,但符合一定情形的,该广告视为要约,其内容具有法律约束力。其中包括:1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的;2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。消费者在购买商品房时,应当仔细阅读广告内容,理解其中的规定和限制,以避免因误解而产生的法律纠纷。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 |
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