| 问题 | 房屋设备、装修不符合合同约定的怎么处理 |
| 释义 | 如果卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，可按照以下办法处理： 1、购房者可拒绝收房 如果卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者可拒绝接收房屋。 2、购房者可要求卖房人限期更正 如购房者已接收商品房，发现卖房人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正。因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任。（赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定） 3、卖房人拒绝更正的，需承担相应的赔偿责任 卖房人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。 一、房屋面积补差要怎么补 根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如开发商交付的房屋实测面积，与合同约定面积出现误差，面积误差按以下原则处理： 1、购房者无权退房 对面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。 房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买购房者按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买购房者部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。 2、购房者有权退房 对面积误差比绝对值超出3％，如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，人民法院会予以支持。 如果购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同，那么，房屋面积超出或不足部分的房款，由谁来承担？ a．房屋面积超出部分的房款，由卖方承担 对购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3％部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归购房者所有。 b．房屋面积不足部分的房款，由卖方双倍返还 对购房者有权要求退房但不退房，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由卖房人双倍返还购房者。 二、商品房买卖合同被无效后怎么赔偿 此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： （一）签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用； （二）订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失； （三）为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失； （四）为支出以上费用所损失的利息。 需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失（即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益）是不包括在赔偿范围内的。 购房合同的解除可能涉及都一些由于房价上涨的升值部分利益，升值部分可以完全确定并为买受人实际享有。 此时解除购房合同，升值部分应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。 买受人享有房屋升值部分的利益，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用； 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还； 3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 另外，房价上涨时由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。 |
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