| 问题 | 房屋过户遇到问题 |
| 释义 | 房屋过户前或中交易受限制，导致买方权利无法实现，要求解除合同、赔偿损失。买方在房屋买卖合同签订后，若产权未完成变更登记，法律仍视卖方为产权人，买方仅享有债权，法院可查封房屋。卖方故意隐瞒限制事实导致买方无法过户登记，买方可要求赔偿损失。房价涨跌损失的确定可协商约定或参考市场成交价与合同成交价之差，无法比照时可通过专业机构评估。守约方损失的认定还需考虑履约情况、预见的损失和采取的防范措施等因素。 法律分析 房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。 《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。 如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时，买方可根据《城市房地产管理法》第二百三十九条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失。 如何确定房价涨跌损失 (一)双方协商确定的，从其约定； (二)双方不能协商确定的： 1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失； 2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。 结语 根据以上情况，如果房屋交易受限导致买方权益无法实现，买方有权要求解除合同并获得赔偿。根据《民法典》第二百一十四条规定，只有完成变更登记后，不动产物权才会生效。因此，如果卖方故意隐瞒房屋被查封的情况或由于卖方原因导致交易无法继续，买方的利益无法得到法律保护。根据《城市房地产管理法》第二百三十九条规定，被限制的房地产不得转让，已签订的买卖合同无效，双方应相互返还财产并赔偿损失。确定房价涨跌损失可通过双方协商、市场成交价与合同成交价之差或专业机构评估。最终，守约方损失的认定应综合考虑履约情况、违约方可预见的损失以及采取的防范措施等因素。 法律依据 中华人民共和国民法典第二百一十四条 中华人民共和国民法典第二百一十四条 |
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