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问题 夫妻共同贷款买房如何正确的选择“主贷次贷”呢
释义
    工薪族贷款买房已成为趋势,但仅靠公积金贷款买房压力仍较大。因此,许多夫妻选择双方共同贷款,以减少房贷压力。然而,在确定主贷人和次贷人时需要注意,夫妻双方应共同到场签署合同,并保证主贷人征信良好,以提高贷款审批通过率。同时,在办理过户手续时也需要双方到场签字确认。
    法律分析
    在房价持续攀升的今天,对于工薪族来说,贷款已经成为他们摆脱购房困境的唯一途径。可是,由于某些贷款额度的限制,如果仅靠其中一方公积金贷款买房的话,压力依然不小。因此,许多夫妻会选择双方共同贷款,以此减少房贷带来的压力。
    夫妻买房,选择“主贷次贷”有讲究
    对于“共同贷款人”,不仅要求是“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母),还必须是住房贷款抵押物的房产所有者之一。但这一条对于夫妻来说是个例外,即使房产证上只有夫妻一方的名字,另一方也可作为住房贷款的“共同贷款人”。所以在确定主贷人和次贷人时,需要根据以下三种主要情况而定。
    一、确定主贷人时,应当选择夫妻间收入较高且稳定者
    一般来说,夫妻共同贷款的目的一方面是为了减轻还贷压力,另一方面则是仅靠一方的资质很难获得银行的贷款,所以便会选择共同贷款。
    现在不少银行在审批住房贷款的时候,都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。如果配偶可以作为“共同贷款人”一起来贷款的话会大大提高房贷的审批通过率。
    二、选用征信良好的一方作为主贷人
    由于夫妻办理房贷将会以家庭为单位,所以只要有一方征信存在问题都会影响到房贷审批。但不同的是,主贷人征信记录有问题,银行不会受理贷款申请,即便是可以受理,贷款额度及利率也会受到影响。
    如果选用征信良好的一方作为主贷人,次贷人需在申请之前还清欠款及滞纳罚金,虽然贷款的额度及利率也会受到影响,但是由于主贷人的征信良好,因此可以提高贷款的审批通过率。
    按照大多数银行个人贷款的规定,在中国贷款的年龄限制是18周岁以上,65周岁以下。因为在我国,无论是商贷还是公积金贷款,最高贷款年限均为30年,而大多数银行的规定是,借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过70岁。
    办理夫妻共同贷款的注意事项
    签约双方亲自到场
    在买房过程中,涉及到诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这需要夫妻双方同时到场。一般情况下,共同买房时房产证上要载明两个人的名字,则应双方亲自到场;如一方不能到场办理手续,则必须办理公证授权委托手续。
    申请房贷、办理过户手续时,也需要双方亲自到场
    购房者需注意,在申请房贷时,有些时候会以夫妻名义共同申请,因此银行方面需同时考察两人的资质,办理相关手续时也必须同时签字。
    办理过户手续时,原则上要求同时到场
    因为根据《民法典》规定,夫妻共同购置的房产,到底是共同共有,还是按份共有,需要在买卖合同中体现出来,进而在房产证上载明,因此,需要双方到场签字确认。但如果无法到场,也必须办理公证收取委托手续,并将相关事宜交代清。
    巧用主贷人可降低还贷风险
    在签订住房贷款合同的时候,银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险,这项综合保险涵盖了两个方面,一是财产损失保险,当抵押的房产出现规定范围内的财产损失,例如火灾、暴风雨、坍塌等,保险公司将承担财产的损失;还有一项就是还贷保证责任险。
    但是还贷保证责任险只保障“主贷人”发生意外或是伤残的情况。要是贷款人发生意外导致死亡或是伤残的时候,保险公司也将承担剩余的还贷责任。所以在选择主贷方的时候一定要选择家里的顶梁柱为主贷方,这样在住房放遭遇意外时,可由保险公司承担剩余贷款。
    结语
    选择“主贷次贷”有讲究,夫妻共同贷款时需要注意多个方面。首先,应选择夫妻间收入较高且稳定的人作为主贷人,以增加贷款审批通过率。其次,选用征信良好的一方作为主贷人,以提高贷款审批通过率。此外,在办理过户手续时,也需要双方亲自到场签字确认。最后,巧用主贷人可降低还贷风险,选择家庭顶梁柱为主贷方,以增加保险公司承担剩余还贷责任的可能性。
    法律依据
    中华人民共和国民法典:第八章 共有 第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照适用本章的有关规定。
    中华人民共和国民法典:第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第四百零七条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    中华人民共和国民法典:第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第四百条 设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
    抵押合同一般包括下列条款:
    (一)被担保债权的种类和数额;
    (二)债务人履行债务的期限;
    (三)抵押财产的名称、数量等情况;
    (四)担保的范围。
    
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更新时间:2025/4/5 19:51:08