| 问题 | 签订商品房买卖合同时注意事项 |
| 释义 | (文章中人物等名称均为化名) 签约前审查 购房人委托的律师在签署合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。 审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。 签约时买受人的知情权和开发商的义务 对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。 签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。 商品房买卖合同的基本内容 律师应提示委托人,为便于在房地产登记机构登记,商品房买卖可采用建设部或地方房地产管理部门制定的出售合同或预售合同的示范文本，也可自拟合同文本,实务操作中，采用示范文本较多，如另有约定，增加合同附件。自拟合同文本应具备以下主要内容，且在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案： (1)当事人名称或者姓名和住所。 (2)商品房基本情况。 (3)商品房的销售方式。 (4)商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间。 (5)交付使用条件及日期。 (6)装饰设备标准承诺。 (7)供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 (8)公共配套建筑的产权归属。 (9)面积差异的处理方式。 (10)办理产权登记有关事宜。 (11)解决争议的方法; (12)违约责任。 (13)双方约定的其他事项。 2-6-4面积差异的处理 律师应提示委托人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 套内建筑面积与分摊的共有面积 律师应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。 律师接受委托，特别是接受买受人委托的情况下，律师应提示委托人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 规划、设计变更的处理 律师应提示委托人，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 预购商品房的转让 预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理： (1)尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同; (2)已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。 预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。 预售商品房转让，原预售合同采用示范文本的，双方协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。 南京、浙江、上海等地相继出台了期房限制转让的政策，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，以限制购房中的短期炒作行为。 土地使用权同时转让 律师应提示委托人，房屋销售时，房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割;买受人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。 诚信失守的惩罚 律师应提示委托人： 1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 3、故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 4、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 5、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者。由上述五种情形导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 一、签购房合同注意事项 1、查证 (1)最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚-您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。 (2)必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续) (3)应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。 (4)房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产权证。 2、房屋面积的条款 (1)建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。 (2)房屋质量的条款要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题) 3、交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。楚-您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等。 4、不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 5、补充条款签合同要注意的事项 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 6、退房条件 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 (1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。楚-您所预购的房屋是不是在预售范围之内。 (2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 (3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 (4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 (5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 (6)不能或不能按期办理产权过户的。 (7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。 (8)合同中约定的其它退房条件出现时。 |
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