| 问题 | 商品房买卖合同相关规定 |
| 释义 | 根据《商品房买卖合同示范文本》的要求，从2015年9月1日起，各房地产开发企业预售、现售商品房时，应使用新版示范文本，并与购房人进行签约的相关事项。同时，房地产开发企业和代理销售的房地产经纪机构应向购房人出示有关证明文件，并就合同重大事项对购房人尽到提示提醒义务，提醒购房人审阅合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险，审慎签订合同。购房合同中应包含 法律分析 根据住房城乡建设部、工商总局《关于印发商品房买卖合同示范文本的通知》(建房[2014]53号)的要求，为了规范商品房买卖交易行为，保障交易双方的合法权利，维护公平公正的市场交易秩序，现就启用新版《商品房买卖合同》示范文本有关事项进行说明。 从2015年9月1日起，各房地产开发企业预售、现售商品房时，应使用新版《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同(现售)》示范文本，并与购房人进行签约。示范文本可在西安公积金门户网站下载。 二、各房地产开发企业应该在销售场所公开展示新版商品房买卖合同示范文本供购房人进行查阅，保证购房人在正式签约前能够充分了解合同文本的全部内容，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。 三、在签订《商品房买卖合同》前，房地产开发企业和代理销售的房地产经纪机构应向购房人出示《商品房预售许可证》等有关证明文件，并就合同重大事项对购房人尽到提示提醒义务，要提醒购房人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险，审慎签订合同。 购房合同中应包含哪些条款 (1)当事人名称或者姓名和住所; (2)房屋基本状况; (3)房屋的销售方式; (4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (5)交付使用条件及日期;签合同时要写明交房日期，延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。 (6)装饰、设备标准承诺;一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 (7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;要写明通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 (8)公共配套建筑的产权归属; (9)面积差异的处理方式;建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 (10)办理产权登记有关事宜;约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 (11)解决争议的方法; (12)违约责任。卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 拓展延伸 商品房买卖合同规定是由国家法律法规所制定的，旨在保护双方的合法权益，维护房地产市场的秩序。该规定主要分为以下几个方面： 1. 合同签订：双方需在遵守国家法律法规的前提下，通过书面形式签订商品房买卖合同。合同内容应包括商品房的基本情况、销售价格、付款方式、交付日期、房屋权属转移手续等核心条款。 2. 房屋权属转移：在商品房买卖合同签订后，买方需按照合同约定支付购房款，并取得房屋的产权。卖方则需将房屋权属转移给买方，完成产权过户手续。 3. 付款方式：购买商品房时，买方需按照合同约定支付购房款。付款方式通常包括一次性付款、分期付款等。 4. 交付日期：商品房买卖合同中应明确交付日期，买方在支付完全房款后，卖方应在规定的时间内将房屋交付给买方。 5. 房屋质量：商品房买卖合同中应对房屋的质量、有无瑕疵等进行明确约定。若房屋存在质量问题，买方有权要求卖方进行维修或更换，卖方则有义务承担相应的责任。 6. 争议解决：在商品房买卖过程中，如发生纠纷，双方应友好协商解决；协商不成的，买方有权向人民法院提起诉讼。 7. 其他约定：根据商品房买卖的实际需要，双方还可以在合同中进行其他约定，例如：房屋租赁、房屋保险等。 总之，商品房买卖合同规定是为了保护双方的权益，维护房地产市场的秩序。双方在签订合同时，应认真阅读并理解合同内容，确保自己的权益得到充分保障。 结语 根据住房城乡建设部、工商总局《关于印发商品房买卖合同示范文本的通知》(建房[2014]53号)的要求，从2015年9月1日起，各房地产开发企业预售、现售商品房时，应使用新版《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同(现售)》示范文本，并与购房人进行签约。同时，各房地产开发企业应该在销售场所公开展示新版商品房买卖合同示范文本供购房人进行查阅，保证购房人在正式签约前能够充分了解合同文本的全部内容，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。购房合同中应包含当事人名称或者姓名和住所、房屋基本状况、房屋的销售方式、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、签合同时要写明交房日期、延期交房的相关约定、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、面积差异的处理方式、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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