| 问题 | 农村房屋买卖程序有哪些? |
| 释义 | 农村房屋买卖程序流程包括经集体同意、提交相关材料、查看房屋产权是否存在瑕疵、订立买卖合同并办理审批、过户等手续。在出售方为农村集体组织的村民，购买方为集体组织外部成员或村民集体组织内部成员两种情况下，出售方和购买方需要提交不同的材料。购买方为集体组织外部成员或村民集体组织内部成员,需要提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件,并到相关部门办理审批、过户等手续。农村房屋买卖存在一些法律 法律分析 在农村中,房产买卖现象十分普遍。那么,农村房屋买卖程序都有哪些呢?农村房屋买卖的流程有哪些？农村房屋买卖需要准备哪些材料？农村房屋买卖存在哪些情况？农村房屋买卖需要遵循哪些法律的规定？ 农村房屋买卖程序流程如下： 1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。 2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。 3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。 4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。 5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。 农村房屋买卖存在哪些情况 农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。 如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。 我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。 拓展延伸 农村房屋买卖程序及流程的法律分析如下： 根据我国《土地管理法》和《农村土地承包法》等相关法律法规，农村房屋买卖程序相较于城市房屋买卖程序存在一定差异。农村房屋买卖主要包括以下几个步骤： 1. 土地使用权转让合同签订：农村土地使用权转让方和受让方需签订土地使用权转让合同，明确土地使用权及其权属、转让方式、价格等事项。 2. 土地权属转移登记：转让方需向当地土地管理部门申请土地权属转移登记，提交土地使用权证书、转让合同等文件，办理土地权属转移登记手续。 3. 缴纳相关税费：土地使用权转让方和受让方需按照相关规定，缴纳土地使用权出让金、土地收益等相关税费。 4. 办理房屋权属转移登记：房屋买卖双方需签订房屋权属转移登记合同，明确房屋权属、转让方式等事项，并提交相关文件。当地房屋管理部门负责办理房屋权属转移登记手续。 5. 交付房屋和办理不动产权证：房屋转让方和受让方在办理完土地使用权和房屋权属转移登记手续后，需按照相关规定，交付房屋并办理不动产权证。 6. 办理抵押登记：房屋买卖双方如需为房屋设定抵押，需向当地抵押登记部门申请办理抵押登记手续。 7. 交接房屋及办理交接手续：房屋转让方和受让方在房屋交付并办理完相关手续后，完成房屋交接。 农村房屋买卖程序涉及的土地使用权、房屋权属转移、税费缴纳等环节，应遵循国家法律法规及相关部门的规定。在房屋买卖过程中，当事人应本着诚实信用、合法合规的原则，确保房屋买卖合同的履行。 结语 农村房屋买卖程序复杂,需要遵循法律规定。出售方和购买方必须到相关部门办理审批和过户手续。农村房屋买卖存在一些限制,例如只能拥有一处宅基地,集体组织内部成员出售房屋更为困难。国家对宅基地申请进行严格控制,但一些规定适用于售房行为。房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协,或者房随地走或者地随房走。 法律依据 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 |
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