| 问题 | 怎样才能合理的约定购房定金 |
| 释义 | 一、怎样才能合理的约定购房定金 如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。 如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。 反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。 二、房价上涨后遇卖家毁约怎么办 首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同 如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，卖家违约的话，由卖方双倍返还定金。 如果双方已经签订买卖合同，这时买方有两个选择，择一行使：一是要求继续履行；二是要求解除合同并赔偿损失。 在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。 而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。 一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。 实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。 三、看房交的是定金还是订金 “定金”和“订金”是不同的两个概念。购房定金是具有法律效力的，交购房定金买卖双方需要签署相应协议的需要通过书面约定由一方向另一方给付一定数额的货币作为合同担保，以确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。根据“定金罚则”，给付定金一方如果不履行义务，则无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，则需向另一方双倍返还定金。而购房订金往往被当做是预付款，不具有法律效力，一旦双方一方违约，订金可以原数返回。 |
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