| 问题 | 遇到房屋质量问题应怎么办 |
| 释义 | 遇到房屋质量问题开发商应承担违约责任，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。如果业主经工程质量监督单位核实，确实主体结构质量不合格，买受人有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。开发商应承担违约责任，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。如果业主购买的房屋存在质量问题，但尚未达到严重影响正常居住使用的严重程度。业主不能要求解除合同退房，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。 一、怎么解决预售商品房纠纷 正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则： (一)标的权利瑕疵纠纷及其处理。 标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如下三种处理方式： 1、已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房； 2、已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保； 3、既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。 (二)标的质量瑕疵纠纷及其处理。 质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。 如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。 另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。 二、购买的期房如何退房 购买的期房退房需要与开发商协商一致，如果单方申请退房的，需要有如下法定的或者约定的退房事由： 1．开发商一套房产签订两次买卖合同，即“一房二卖”。 2．开发商擅自将已出售房产抵押。 3．房屋主体结构质量不合格，无论房屋是否交付，买房人均可要求退房。 4．房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，经多次维修仍不能恢复，买房人可要求退房。 5．房屋误差面积超过约定或面积误差比绝对值超过3％，买房人如不愿按实际面积购买房屋，可要求退。 6．开发商未能在约定时间内交房，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可要求解除合同。 7．因开发商的原因未能在合同约定或法律规定期限内办理房屋权属登记，买房人可要求解除合同。 |
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