| 问题 | 如何解决住房质量问题 |
| 释义 | 本文介绍了商品房质量问题的三种情况和买受人的权利。在主体结构质量不合格的情况下,买受人有权拒绝、解除合同并索赔。买受人在办理商品房交接、入住手续时,应当要求出卖人出示《建设工程竣工验收备案表》,检查工程是否通过验收。如果出卖人未出示该商品房《建设工程竣工验收备案表》,买受人有权拒绝验收,由此造成的交货延误由卖方负责。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以委托工程质量检验机构按照有关 法律分析 住房质量问题可以分为三种情况。因此,商品房质量问题的索赔问题也有三种情况。房屋主体结构质量不合格的情况下,买受人有权拒绝、解除合同并索赔。 买受人在办理商品房交接、入住手续时，应当要求出卖人出示该商品房的《建设工程竣工验收备案表》，检查工程是否通过验收。出卖人未出示该商品房《建设工程竣工验收备案表》，表明该工程未验收或者验收不合格的，买受人有权拒绝验收，由此造成的交货延误由卖方负责。出卖人逾期未通过房屋验收的，买受人可以解除合同，并要求赔偿损失。 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检验机构按照有关规定进行重新验证。主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但在这里我们必须提醒购房者，委托的工程质量检验机构必须具备相应资质，并委托哪个机构进行检测。买卖双方必须通过谈判达成协议。双方协商不成的，应当向法院申请指定检测机构。否则，一方委托的检测机构不能得到另一方认可的，检测结果将不具有法律效力。（2）买方有权要求卖方对保修范围内的一般质量问题承担修理责任。 购房人接受房屋时，一般都要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应当履行的注意义务。收到经验后，如果他确定没有质量问题，就可以办理入住手续。如果房屋出现质量问题，应立即找到开发商，要求对有质量问题的地方进行书面确认并加盖公章，待对方解决问题后再办理入住手续。如果短时间内无法解决，应要求开发商承担延期交房的责任，并要求出具书面证明。房屋交付使用后，在不严重影响正常生活使用的情况下，买受人有权要求出卖人在保修期内对一般质量问题进行维修。因此，增加的费用由卖方承担。如果卖方在合理期限内拒绝修理或延误修理，买方可以自行修理或委托他人修理，修理期间的修理费用和其他损失由卖方承担。（3）房屋质量严重影响房屋正常使用的，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。是否属于“严重影响正常生活使用”的情形，应当通过实地调查或者司法实践中的鉴定进行综合评价。首先，要看房屋质量问题能否通过修缮解决。经修理可以解决的，要求卖方承担修理责任并赔偿损失；不能修理的，要求卖方解除合同并赔偿损失。二是维修后是否仍存在威胁买方人身、财产安全的因素。如果修理后买方的人身和财产安全不能得到保证，买方应提出解除合同，并要求卖方赔偿损失。三是经过反复维修，房屋仍存在严重质量缺陷，不能正常使用，严重干扰和影响了购房者的生活。法官可以根据实际情况对解除合同和赔偿损失作出裁决。 拓展延伸 商品房质量问题处理指南： 商品房质量问题是指在房地产开发过程中，建设单位或者房地产开发企业所生产的商品房存在质量问题，影响业主居住和使用的情况。对于商品房质量问题，国家有明确的处理指南。 根据《商品房质量管理办法》规定，建设单位或者房地产开发企业应当保证所生产的商品房质量符合国家规定的标准。如果商品房存在质量问题，应当及时处理，并承担相应的责任。 如果商品房质量问题比较严重，导致业主无法居住或者使用，建设单位或者房地产开发企业应当承担赔偿责任，并尽快采取补救措施。如果商品房质量问题影响较小，但给业主带来不便的，应当给予相应的补偿。 另外，《商品房质量纠纷调解仲裁法》规定，商品房质量纠纷可以通过调解、仲裁等方式解决。如果商品房质量纠纷无法通过协商解决，当事人可以请求人民法院提起诉讼。 总之，商品房质量问题的处理应当遵循相关法律法规的规定，保障业主的合法权益。如果商品房存在质量问题，业主可以及时向有关部门投诉，并采取相应的法律手段维护自己的权益。 结语 商品房质量问题可以分为三种情况，商品房质量问题的索赔问题也有三种情况。在商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的情况下，可以委托工程质量检验机构按照有关规定进行重新验证。如果主体结构质量不合格，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，买受人认为一般质量问题的情况下，可以要求出卖人在保修期内对一般质量问题进行维修。如果卖方在合理期限内拒绝修理或延误修理，买方可以自行修理或委托他人修理，修理期间的修理费用和其他损失由卖方承担。如果房屋质量问题严重影响到房屋正常使用，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。是否属于“严重影响正常生活使用”的情形，应当通过实地调查或者司法实践中的鉴定进行综合评价。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 |
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