| 问题 | 商品房、经济适用房、危改回迁房、央产房的过户问题 |
| 释义 | 一、商品房交易过户手续。 办理商品房的交易手续因经济活动的复杂性与利益性导致在实践过程当中商品房的交易过程极其复杂，涉及到几类商品房的过户。 二、对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等； 三、对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。 四、上述情况就导致某些交易无法完成或不合法，或不被房屋交易管理部门批准。 如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭（跨行转按揭）。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。还比如，卖方因房屋价格低或涨价等各种因素不卖房的，买方要求继续履行房屋买卖合同的等 五、已购经济适用房上市交易手续。 经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内（以填发日期或契税缴纳日期为准）是禁止转让的，如转让必须是购买原价，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金／综合地价款。其它交易过户手续与商品房基本相同。已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为：1）、卖方填《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》；2）、买卖双方提交身份材料：3）、与原产权单位买卖契约；4）、房屋所有权证；5）、房屋所有权证附图、登记表复印件（证中无图的除外、登记表不复印原产权人）；6）、买卖双方合同一式三份。 六、房改房（含危改房）的过户手续。 房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有6％的产权，因些该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。央产权的房屋必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。 七、危改回迁房程序大致为： 原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋，到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续，拆迁办将买方变更为被拆迁安置人，与开发企业签订回迁安置协议，拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序应属于一种权利义务的转让，因此属于合法行为。 八、法院查封拍卖房屋的过户程序。 |
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