| 问题 | 集体产权房子可以买吗 |
| 释义 | 这类房屋的修建是由区政府来直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全的独立的产权，有的仅是农村集体房产权，即业内所称的'乡产权'。乡产权并非字面意义上由某一级政府颁发的产权，而是在某些乡村里，当地政府未经国家许可，便将村里的土地交给开发商，并由其建设并公开出售的商品房。所以是不可以上市交易的。如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利。同一个村集体经济组织成员没有其他宅基地的可以买，否则不能购买。 一、房屋没有产权的危害 如果购房者在入住后不能获得房屋产权证，你所购的房子产权处于一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利： 1、不可以进行买卖、赠予、置换、继承、出租等交易，就算有签定相关合同也是没用的，因为不受法律保护； 2、房子需要拆迁时，没有办法根据国家政策和拆迁法规获得拆迁补偿； 3、没有办法设定抵押权、典权等他项权利，买房者没有办法通过房子抵押来获取贷款，或者是其它民事责任； 4、如果是非法项目开发，没有办法进行房产证办理，买房者所购买的房子存在强制拆除，或者是被拍卖的风险； 5、开发商因为债务纠纷被强制性执行时，没有办理过户的房产属于开发商的产权，会被开发商债权人依法强制执行； 6、在土地使用权期限满时，没有办法申请继续使用该土地。 二、为什么房子购买以后没有产权证？ 1、小产权房(利用集体所有土地开发的房子) 小产权房买房成本较低，是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所以这种房子没有合法流转空间，不允许对外销售，法律不会保护买家权益。 2、被查封、抵押的房屋或者土地 房子被抵押或者查封了的房子无法在房地产交易中心办理过户，买家自然拿不到房产证。如果土地被查封、抵押，也办不了不动产证。所以，大家签房产合同前一定要亲自去房产交易中心、不动产中心做产权调查，确认房子和土地处于无抵押、无查封状态。 3、开发商的原因办不到房产证 有的开发商破产、资质被取消、未取得相关许可证件；房子没有通过验收或验收不合格；未经立项批准或私自变更立项；未取得规划审批；私自变更规划或改变土地用途；开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金等等，由于开发商的这些原因，房子是办不了房产证的。 4、未满5年经济适用房 《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。买这类房问题会比较多，拿到房产证的风险大。 5、集资房 集资房是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通，不能随便买卖。职工想要转让集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。 |
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