问题 | 二手房贷款年限怎么算? |
释义 | 总结起来,二手房贷款年限主要取决于以下几种因素 1、二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年,有的银行规定不能超过40年,也有规定不超过50年; 2、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限 3、贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁 一、重庆公积金贷款上限 (一)贷款额度 1、最高限额 公积金个贷最高贷款成数为购房总价款的80%(二手房为70%),其中公积金贷款资金个人最高限额不超过40万元,参贷后不超过个人最高限额的两倍(80万元)。 2、可贷额度 借款人实际可贷额度须同时满足以下条件: (1)公积金个贷总额可贷额度=借款人家庭月收入之和×50%×贷款期数(月) (2)公积金个贷中住房公积金资金可贷额度=借款人及配偶住房公积金账户余额之和×25 (二)贷款期限 公积金个贷最长贷款期限不超过30年(二手房为25年,砖混结构不超过20年),还款到期期限最长至借款人法定退休年龄后10年。 (三)贷款利率 按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行,并随国家利率调整而调整。 (四)贷款担保 以所购住房作抵押,并办理住房置业担保或贷款综合保险。 (五)参贷的规定 按时足额缴存住房公积金一年以上,具有完全民事行为能力的购房人配偶可以参与贷款,参贷后的借款人配偶视为公积金个贷共同借款人。 二、影响房贷申请的因素 1、收入证明、银行流水 借款人的收入和流水是银行审查的重要项目,因为这两项直观体现了其还款能力。一般来说,银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供乘以2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款房贷月供)乘以2。银行流水的话,通常需要提供6个月以内的,建议用流水交易较多的银行卡。 2、现有房屋状况 借款人的已有房屋套数和还款情况,直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率,比如北京,即使是本市户籍的,最多也只能买2套房子,如果是购买二套房申请贷款,需要提供第一次购房的产权证、借款合同,首套房已经还完贷款的要提供贷款结清证明,首付和利率按照二套房的政策执行。 3、征信报告 征信报告是借款人个人信用的体现,征信良好说明借款人贷款、还款习惯好,以后按时还房贷的可能性更高。通常是以家庭为单位,查看夫妻双方的征信情况,有银行会查借款人家庭5年内的贷款记录和2年内的信用卡记录,有的查的时间范围更广。由于银行政策要求不同,审查征信的宽松程度会有差异。如果夫妻一方有逾期情况都有可能影响到整个家庭申请房贷,轻则提高贷款利率或者贷款首付,严重的会被拒贷。 4、婚姻状况 综合上面几点,无论是还款能力还是征信报告,都是以家庭为单位,已婚人士要调审查夫妻双方的房屋情况、收入、征信。房贷面签的时候要求夫妻双方到场,并且要提供结婚证、户口本原件;如果是离婚人士需要提供离婚证。在确定主贷人的时候,建议选择收入较高、信用良好的一方。 5、年龄职业 借款人的年龄职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。银行审核贷款时要求的年龄为18-65周岁,其中25-40周岁是比较受欢迎的群体,其次是18-25周岁40-50周岁的人群。年龄在50-65岁的人发生疾病的几率更大些,会影响到正常还款。 6、房屋房龄 买二手房的话,银行会对房屋的房龄有限制,通常是20-25年,房龄大的二手房可能会被降低贷款额度或被直接拒贷。另外,房龄还会影响贷款年限,一般房龄与贷款年限的关系为:房龄贷款年限≤50年,但是城市间房龄和贷款年限之和有差别,有的要求最高不超过40年。今年有部分城市银行收紧政策,缩短了房龄贷款年限之和,间接提高了审查门槛,买房前最好了解清楚银行的要求。 三、买二手房需要注意什么 1、房龄 首先二手房的房龄会影响银行贷款,如果二手房的房龄太大,银行很有可能会拒绝发放贷款,如果要购房者全款购买二手房,相信大多数的人都会有很大的压力。其次二手房房龄太大的话,其房屋质量以及居住舒适度都会随之变差,这对于购买自住房的人来说,买这样的二手房就非常划不来了。 2、房屋产权 二手房的房屋产权也会影响银行贷款,这种情况也会发生在新房中,要知道没有产权的房子,银行肯定是不会发放贷款的。申请贷款的二手房,需要有合法的房屋所有权使用证书和国有土地使用证,并且产权明晰,没有查封、抵押等现象。否则银行就不会批准您的贷款,想要获得大额度贷款更不可能。 3、注意贷款年限 由于二手房有了一定的房龄,土地使用年限也比较短了,所以贷款年限肯定是不能像新房那样申请那么长的时间了。购买二手房的话,贷款年限就有许多其他限制因素,购房者要注意几个节点:二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年;贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。 4、注意个人征信 除了房子本身的好坏之外,购房者的个人征信也是银行非常看重的,如果说借款人没有良好的信用记录,那么想要贷款购买二手房就会有一定的难度。 按照规定,若近两年内个人连续逾期三次或累计逾期六次,贷款申请都将被拒,就算不是很严重的,贷款额度也会很低,大家在平日里不管是使用信用卡消费,还是偿还贷款,都应养成良好的还款习惯。 5、寻找正规的中介机构 购买二手房,还有一个问题就是如何才能保证买卖双方的基本权益不受损害,先过户再付款,对卖方不利,先付款再过户,买方又不放心。 |
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