| 问题 | 没有商品房预售许可证怎么办? |
| 释义 | 目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，所以一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。 开发商没有商品房预售许可证怎么办?现行的《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，如果开发商没有商品房预售许可证，那么所签订的所有合同，包括购房认购书和购房合同都是无效的，那么购房者有权要求开发商退还定金或者退房。 现实生活当中房屋进行预售必须要有相关的证明，也就是需要取得预售许可证，如果没有预售许可证，对于购买房屋人来说的话，不能够与其签订合同，其实已经签订了合同，合同也是属于无效的。 一、购房者购买预售商品房应注意的内容 在现行有效的法律框架内，购房者在购买预售商品房时，应审查房地产开发企业是否取得商品房预售许可证，避免后续网签备案、产证办理等系列问题的出现，需要注意以下一些问题。 （一）购房者在购买预售商品房时，如开发商未主动出示商品房预售许可证，应要求出示，亦可通过当地房管局及官网查询其预售许可证明。 （二）对于未取得商品房预售许可证即对外销售的项目，可以至当地主管部门予以反映解决。 （三）如房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的，可以《最高院商品房买卖合同司法解释》第九条规定，请求返还购房款及利息、赔偿损失，并要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 二、签订商品房预售合同要注意什么 1、不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，千万不可贸然交付定金。 2、仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品，可以允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3％。在签订商品房销售合同时，购房者要注意开发商对面积误差的约定。 3、明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房，开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间，等到商品房交付使用之后，问题才暴露出来，这时，开发商早就将样板间拆了，购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准，所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。 4、价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体，应避免出现房价暂定多少，待房屋竣工后按实核算等含糊的概念出现，因为按实际核算从不同的角度出发，各人的理解是不同的，日后容易产生纠纷。 5、关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开自己违约责任的约定，或者虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。 6、关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任这样的表述。 |
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