| 问题 | 贷款买房需要注意什么手续 |
| 释义 | 需要注意的问题有： 一，多注意公积金的管理和使用。 房贷前最好能仔细了解下当地政策，以及公积金在购房中是如何使用的。 二，需要注意有没有足够的还款能力。 一般每月相对固定时间有比较稳定进账、银行流水连续、体现收入较高的银行流水最符合要求。 三，需要注意征信。有征信不良记录的人很难成功申请到房贷 四，是需要注意合理选择房贷期限。虽然银行住房按揭贷款期限最长可达30年，但您须根据自己的收入情况选择合理的期限。最后需要提醒大家的是，申请了房贷后借款人一定要按照贷款合同的约定，合理使用贷款，若出现银行规定的违约行为，银行有权提前收回或停止放款，并会对您追究违约责任。 五，贷款还清后不要忘记撤销抵押 如果你还清全部贷款本金和利息了，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易核心撤销抵押。 一、定期贷款可以提前还吗，提前还款划算吗 借款人直接去贷款行申请提前还款，银行会收取部分违约金，办理房贷提前还款要注意以下事项： 1、银行允许的提前还贷时间不同。大部分银行要求还贷满一年之后可以申请提前还款，部分银行能随时提前还贷，在提前还款时要注意贷款行的还贷时间； 2、一般房贷的贷款年限在10年以上，在这个周期里银行调息是不可避免的，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算； 3、不管是提前还款还是按合同还完贷款的，还完贷款后一定要办理撤销抵押登记。 以下情况不宜提前还款： 1、签订合同的时候享受7折到8．5折的利率优惠。若目前处在降息通道中，及时按照最新利率执行，利息也会比前期更低； 2、等额本金还款期已经超过1／3的购房者，等额本金还款方式到后期所剩的本金少，产生的利息少。当还款期超过1／3时，借款人还了将近一半的利息，后期所还的大多是本金； 3、等额本息还款中期的购房者，每个月还款额中的本金逐月递增，利息比重逐月减少，提前还款的意义不大。 提前还贷注意事项 1、别忘退保：在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。 所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。 2、别忘退税：另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理购房者已缴个人所得税税基抵扣申请，取得本人的税收通用缴款书。 提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 3、最初一年别提前还款：要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。 还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。 二、等额本金提前还贷陷阱 提醒一：不要忘了退保 在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款 对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。 提醒三：办理抵押注销 银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。 提醒四：提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议 因各大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面存在一些不确定因素。所以应当尽可能向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产抵押登记管理办法》 第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。 第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： (一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明; (二)抵押登记申请书; (三)抵押合同; (四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明; (五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料; (六)可以证明抵押房地产价值的资料： (七)登记机关认为必要的其他文件。 |
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