| 问题 | 前期物业管理的涵义 |
| 释义 | 国务院制定的《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。该条例第24条第2款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 尽管对于前期物业管理的概念，《物业管理条例》中没有明确界定，我国学界也一直众说纷纭[2]，但从上述列举的规定的解读，以及对物业管理的本质的认识，就住宅物业的前期管理而言，我们大致可以勾勒出以下轮廓。 首先，住宅物业的前期物业管理合同是要式合同。其次，签订前期物业管理合同的主体是建设单位和物业管理企业。再次，前期物业管理起始的时间，应是在除建设单位之外的第一位业主产生之后[3]。最后，前期物业管理终止的时间应是业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时[4]。 在了解了前期物业管理的概念之后，下面将进入本文的主题：前期物业管理费用的承担。从立法层面看，由于《物业管理条例》对此问题没有明确说明，所以各地方性法规和规章对此的规定各不相同。概括起来，主要有以下三种[5]： 1.不规定。如《广东省物业管理条例》仅有第21条提到关于前期物业管理费的规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责。 2.依合同。如《上海市居住物来管理条例》第46条规定，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。 3.有合同依合同，无合同由业主承担。如《天津市物业管理条例》第51条：物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担;开发建设单位与为业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。比较上述三种规定可以看出，第3种规定在结构上是最全面的，但是其中的内容却有待商榷。在合同没有明确约定由谁承担的情况下，为什么要由业主来承担前期物业管理费呢?即使双方约定了由业主承担，这样的约定就完全合理吗?这些问题将在下面的论述中回答。 【本文关联的相关法律依据】 《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 |
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