| 问题 | 农村房屋权属纠纷解决途径 |
| 释义 | 农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则：对于农村集体经济组织成员之间的买卖，如无欺诈且公平，应认定合同有效；对于卖给非组织成员的，如经批准，可认定合同有效；对于卖给外地人且未经批准，如未实际履行或居住使用，应作无效处理；如已实际履行且居住使用，应尊重现状，维持稳定；在认定合同无效时，要全面考虑各方利益和过错责任，对翻建、扩建的房屋应进行补偿。 法律分析 农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件应考虑到个案情况，做出不同处理： 第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。 第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。 第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。 第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。 结语 针对农村房屋买卖合同纠纷案件，处理原则应根据具体情况作出不同判断。对于农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，若无欺诈、显失公平情形存在，应认定合同有效，驳回退房退款请求。对于出售给本集体经济组织以外的人员，如取得相关批准，可认定合同有效，驳回确认无效的请求。对于未经批准出售给本乡(镇)以外的人员，且合同未实际履行或购房人未实际居住使用房屋的，应作无效处理，双方返还房屋及购房款。若合同已实际履行完毕且购房人已实际居住使用房屋，应尊重现状、维持稳定，承认购房人对房屋的权利。对于认定合同无效且决定退房退款的情况，应全面考虑双方利益影响和过错责任，并补偿翻建、扩建房屋的价值损失。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 城市房地产转让管理规定：第二十条 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 |
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