| 问题 | 房子被抵押查封了可以买吗？ |
| 释义 | 经国家机关或申请采取强制措施的权利人同意能买被抵押查封的房屋，但买受人不能请求出卖人强制履行过户义务。经权利人同意转让或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定买卖合同有效。 一、一房二卖（如何处理） 买卖合同均有效的情况下，“一房二卖”房屋的归属按照下列原则确定： 1、.若买卖合同均未履行，适用签订在先原则。房屋买卖合同的买受人对房屋的过户均享有期待权； 签订合同在先的买受人有权取得标的物所有权，签订合同在后的买受人不能据此取得所有权，但可要求出卖人承担违约责任。 2、买受人均未取得房屋所有权，适用占有优先原则。若买受人均未取得房屋所有权，但其中一个买受人已实际占有房屋，另一方买受人未占有房屋； 那么，占有房屋的买受人有权要求取得完整物权，即有权取得房屋所有权。但此处所述的“占有”仅指合法占有且该占有必须发生在纠纷产生之前。 3、一方当事人已履行合同，适用履行在先原则。房屋买卖合同的所有买受人均未取得房屋所有权或占有房屋时； 若其中一份买卖合同已经履行，另一份买卖合同尚未履行，则已履行合同的买受人有权优先取得房屋所有权。 4、一方买受人已取得房屋所有权，适用物权有限原则。“一房二卖”中，其中一个买受人已办理过户登记手续； 另一个买受人未办理登记手续，根据不动产物权变动以登记为准和物权优先债权原则，已取得房屋所有权的买受人应该优先受到法律保护。 5、综合考虑各买受人实际履行情况。房屋买卖合同的买受人均未办理房屋产权过户登记手续； 也未合法占有房屋，签订合同时间与履行时间也存在交叉，那么应该综合考虑合同成立先后顺序、买受人实际付款数额及是否办理网签等因素，公平合理地予以判定。 二、房屋买卖合同的诉讼时效是多长 房屋买卖合同的诉讼时效是3年。适用于诉讼时效的一般规定。诉讼时效可以中断、中止，但是最多不能超过20年。当权利人的权利受到侵害已经超过20年的话，人民法院不会再保护权利人的权益。 房屋买卖合同效力纠纷，如果起诉是有诉讼时效的限制，房屋买卖合同纠纷向法院起诉的，适用诉讼时效的规定，诉讼时效是3年，从当事人知道权利被侵犯时开始计算。 房屋买卖合同解除的情形有： 1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的。开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失； 2、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同； 3、房屋不符合质量要求，或面积误差比绝对值超出3%的。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格；房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的；卖方交付使用的房屋套内建筑面积，或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。 三、什么情况下的房屋买卖合同无效 根据相关法律法规的规定，无效的房屋买卖合同有以下几种： 一、违反法律法规政策的房屋买卖合同 （一）双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的 （二）违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的 （三）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的 （四）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的 二、双方当事人主体不合格 （一）无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效 （二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效 三、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危 四、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式 这种情况下，合同不是当然无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式，但如果买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，仍应认为买卖关系有效。不过为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。 五、合同一方与第三人恶意串通 六、其他违反法律法规的其他情形 其他的情形，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。 【本文关联的相关法律依据】 《民事诉讼法》第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 第二百四十七条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。