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问题 房屋漏雨没修好物业是否该收费
释义
    物业公司服务不到位,该不该索取物业服务费?蒋女士和物业公司之间的物业费纠纷经过法院两审判决:一审判决蒋女士应当交纳物业费,而二审判决则认定,在蒋女士房屋漏雨问题解决前,物业公司无权收取蒋女士的物业费。
    两个结果不同的判决,对业主依法维权以及物业公司履行服务义务,均有相应的启示。
    房盖种菜屋里漏雨
    蒋女士购买画苑小区1号楼1、8号门市房,是在7年前。两个门市房合计240多平方米,蒋女士当时就办理了入住手续。
    当时的小区物业,由开发公司负责。2007年11月,星明物业服务公司注册成立,并于2008年5月与开发公司签订一份债权转让协议。约定:开发公司在画苑小区提供前期物业服务期间,有部分业主没有交纳物业服务费,现将业主累计拖欠的债权自愿转让给星明物业。双方还约定,对这些债权,星明物业有权再行转让,也可直接向欠费业主收取,对拒绝交费的业主,星明物业也可起诉追缴本金和利息。
    2008年5月1日,星明物业与画苑小区业主委员会签订物业服务合同,约定画苑小区业委会委托星明物业对画苑小区进行物业管理服务,委托管理期限为3年,同时对物业服务收费标准进行了约定。
    2006年1月起,蒋女士将自己在画苑小区1号楼的8号门市房租赁给任先生。但从这时起,蒋女士发现她的两处门市房漏雨,星明物业也进行了局部维修。但因楼上公共通道有业主栽花种菜,物业没找到漏点,蒋女士房屋漏雨的问题始终没有解决。也因此,自2006年以来,蒋女士就没再向物业交纳物业服务费,两处房屋欠费合计5000多元。物业公司催要几次未果,于今年把蒋女士和任先生一起告上法院,要求他们交纳5000多元物业费及相应利息。
    蒋女士强调,物业公司与业主签订服务合同后,只有服务到位,才能收取物业服务费,如果服务不到位,应视为违约在先,就没有权利收取业主的服务费。我的房屋现在依然漏雨,在房屋漏雨没有解决前,蒋女士坚决“不同意给付物业费”。
    蒋女士另外还提出,她将8号门市房出租给任先生时双方就约定,该房屋的物业费由承租人任先生承担,她只能承担连带责任。
    任先生也不同意交纳物业费,理由是房屋漏雨,物业没有及时修复不说,自己掏钱维修几次也没修好,还造成了经济损失。
    两审认定谁先违约
    一审法院审理认为,星明物业对画苑小区提供了物业服务,理应向小区业主收取物业服务费。蒋女士作为该小区的业主实际接受了物业服务,就应当按照合同约定和等价有偿的原则履行给付物业服务费的义务。而蒋女士拒绝交纳物业费的行为,显属违约,应当承担违约责任。
    对蒋女士出租给任先生的8号门市房拖欠的物业费,应由物业使用人任先生交纳,房主蒋女士负连带责任。
    针对“不给维修是因为楼上有人种菜不倒地方而无法维修”的说法,一审法院认为,物业对小区共用部分负有管理义务,对此发生的问题应及时向有关行政部门报告并予以制止。而星明物业对“楼上种菜”行为既没有制止,也没有报告,表明对业主提供的物业服务存在一定的不足,降低了服务质量,应当少收服务费。对星明物业主张的欠费利息,法院则不予支持。
    对房屋漏雨部位,物业进行了维修,但因为找不到漏点,房屋仍然存在漏雨问题,一审法院认为这已不是物业公司的责任范围。星明物业对公共部分维修养护已尽到了合同义务,蒋女士以此拒交物业费,理由不能成立。一审法院判决,蒋女士交纳其1号门市房2006年至2008年物业费的90%,任先生交纳其承租的8号门市房物业费的90%,蒋女士对此承担连带责任。
    一审法院宣判后,蒋女士随即提起上诉,请求撤销一审判决,驳回星明物业的诉讼请求。
    二审法院认定的事实与一审法院一致,但其观点与一审判决截然相反:星明物业向蒋女士、任先生提供了物业服务,就有权收取相应的物业服务费用。但蒋女士所有的房屋持续遭受雨水渗漏,至今物业公司仍未能给予修复。星明物业没有尽到维修义务,违反了双方签订的物业服务合同。星明物业的违约行为,侵害了蒋女士的合法权益,不但应当承担违约责任,还应对蒋女士的实际损失承担赔偿责任。在星明物业未将房屋漏水问题解决之前,蒋女士依法享有抗辩权,而星明物业现在无权收取蒋女士的物业服务费用。
    前不久,二审法院判决,撤销一审判决,驳回星明物业的诉讼请求。
    一、买了房子没住物业费要交吗
    买了房子不住业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等,无论业主是否入住,即使房屋空置,也应当缴纳相应物业费。
    只有在以下情形下,业主可以不交物业费:
    1、因房屋质量问题还未交房的情况下,物业费由开发商缴纳;
    2、物业公司未履行物业合同服务责任的情况下,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;
    3、若物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准,业主有权拒交;
    4、在物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下,业主可拒交;
    5、若物业公司擅自提高物业服务收费标准,业主对擅自提高的部分费用有权拒交。
    
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更新时间:2024/12/26 2:23:29