| 问题 | 不动产转让合同什么时候生效 |
| 释义 | 根据我国相关法律规定,不动产物权的转让并非在转让合同成立时生效,而是在办理产权登记时生效。未办理登记的不发生效力。对于房改房等划拨土地上不动产转让补办出让手续时,应补缴土地出让金,但各地具体计算依据及算法有所不同。不动产转让的公证应在房屋公证处办理,应携带个人身份证明、与约定内容有关的财产所有权证明和双方已经草拟好的协议书。 法律分析 根据我国相关法律规定,不动产物权的转让并非在转让合同成立时生效,而是在办理产权登记时生效。未办理登记的不发生效力。 二、不动产转让如何补交土地出让金 对于房改房等划拨土地上不动产转让补办出让手续时，应补缴土地出让金，但各地具体计算依据及算法有所不同，主要有以下几种： 1、有些城市采用以房屋分摊土地面积及地面单价计算出让金的方式，这样的方式主要从房屋与土地分散时期沿用而来，通过房屋建筑面积折算分摊土地面积，结合房屋所在位置的对应基准价体系中地面单价计算出让金。公式一般为：出让金=房屋分摊土地面积×地面单价×10%。 2、有些城市采用按房屋建筑面积及楼面价计算出让金的方式，在实行不动产统一登记后，不再沿用分摊土地面积的方式表示房屋，而是宗地共同所有的方式表示其土地权利，对于土地出让金计算方式已经调整为房屋建筑面积。公式一般为：出让金=房屋建筑面积面积×楼面单价×10%。 3、有些城市采用按房屋成交价格的固定比例计算出让金的方式，为了体现房屋价格与土地价值之间的相关性，公式一般为：出让金=房屋成交价格×1%。 4、有些城市采用委托评估机构评估房屋的划拨土地价值的方式，根据评估结果核定需交纳的土地出让金。 三、不动产转让的公证在哪里办理 在房屋公证处。 应携带以下资料： 1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。 2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。 3、双方已经草拟好的协议书。 拓展延伸 不动产转让的公证地点是非常重要的，因为它决定了不动产交易的法律效力。根据我国《不动产登记法》的规定，不动产转让的公证地点应当为不动产所在地的不动产登记机构。 不动产所在地是指不动产所在的具体位置，例如房屋所在的街道、小区、栋数等。不动产登记机构是指负责管理不动产登记的政府部门，例如房地产交易中心、不动产登记中心等。 如果在不动产转让时没有选择不动产所在地的不动产登记机构进行公证，那么可能会导致不动产交易的法律效力受到影响。因此，在不动产转让时，选择不动产所在地的不动产登记机构进行公证是非常必要的。 结语 不动产物权的转让需办理产权登记后才能生效，未办理登记的不发生效力。对于房改房等划拨土地上不动产转让补办出让手续时，应补缴土地出让金。不同城市对不动产转让的出让金计算方式有所不同，有些城市采用以房屋分摊土地面积及地面单价计算出让金，有些城市采用按房屋建筑面积及楼面价计算出让金，有些城市采用按房屋成交价格的固定比例计算出让金，有些城市采用委托评估机构评估房屋的划拨土地价值的方式。不动产转让的公证应在房屋公证处办理，应携带个人身份证明、与约定内容有关的财产所有权证明和双方已经草拟好的协议书。 法律依据 城市居民委员会组织法(2018-12-29)\t第十五条\t居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。 居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。 城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第十九条\t转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十五条\t商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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