| 问题 | 发展商取得预售证前签订的预订合同有效吗？ |
| 释义 | 无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第九条第二款规定：未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第八条第二款也规定：在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预购等方式进行销售活动。在新建商品房楼盘未取得预售许可证前，开发商是不能以任何形式进行销售活动的，也不能签订预订协议。所以，在取得预售许可证前签订的预售协议是无效的。 一、购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。 我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。 房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。 二、网签和备案区别？ 1.网签和备案区别就在于网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。 2.而网签和备案区别是备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 3.该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 4.两者的共同作用是，防止一房多买，但我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。 |
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