| 问题 | 局部房屋的承租人，在房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买权 |
| 释义 | 局部房屋的承租人，在房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买权？承租人只承租一栋楼房的一间门面或一间房屋，当出租人将一栋楼房整体转让时，承租人能否就承租房屋主张优先购买权？我们认为，这种情况下，承租人不能主张优先购买权。理由是：1、承租人的优先购买权仅能相对于承租的房屋行使，权利客体具有特定性，不应随意扩大，否则不利于市场经济条件下物的流转，成为财产流转的桎梏。产权人将包括出租房在内的楼房整体出售，该栋房屋应视为一新物，此物与承租人享有优先购买权的客体并非为同一客体，在此情况下无“同等条件”可言。2、就物的有效利用而言，楼房整体利用显然比一个房间单独利用更能实现财产的整体价值，在这种情况下，承租人的优先购买权也应让步于这种更大效益的利用。 一、租赁合同出租方违约责任包括哪些 1、未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。 《民法典》第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 2、交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理；承租人有权要求支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。 《民法典》第七百一十二条【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 3、出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。 《民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 二、优先购买权发生冲突时如何进行解决 优先购买权一般分为承租人的优先购买权和共有人的优先购买权。当以上两者发生冲突时，通常认为共有人的优先购买权先于承租人的优先购买权。我国民法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权的除外。 |
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