| 问题 | 长治市房地产交易管理暂行规定 |
| 释义 | 为加强我市房地产交易市场的管理，维护国家利益，依法保障交易双方的合法权益，建立正常的房地产交易秩序，根据建设部、国家物价局、国家工商行政管理局“关于加强房地产交易市场管理的通知”（〔88〕建房字第170号），结合我市房地产市场实际，制定本暂行规定。 第一条本规定适用于我市城镇规划区和独立工矿区范围内的一切房地产交易活动。包括各种所有制房屋的买卖、转让、抵押、租赁，城市土地使用权的转让或利用房地产进行联营、合资经营以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。 第二条长治市房地产交易管理处（以下简称交易处）是我市房地产交易管理的专门机构，负责办理市区房地产交易事宜。其它任何单位和个人都不得私自进行房地产交易。 第三条市各有关职能部门（物价、工商、土地、税务、公安、金融等）都有协助搞好房地产交易市场管理、查处房地产交易中违法行为的责任和义务。 第四条进行房地产交易的单位和个人，必须持有关证件到交易处办理登记、监证、评估、立契过户手续。 房屋开发专营单位出售商品房，必须持有关证件到交易处办理登记、监证、立契过户手续。 出售房地产必须产权清楚，具备市、县人民政府颁发的《房屋所有权证》、《宅基地使用证》和其它有效证件。 凡在本暂行规定公布之前已发生房地产交易行为的，应到交易处补办过户手续。 出售共有或出租的房产，在同等条件下共有人或承租人有优先购买权。 代理他人出售房产的，须提交房屋所有权人的公证委托书。 第五条出售享受国家、单位补贴或以优惠价购、建的房屋，原补贴单位或房地产管理部门有优先购买权。所售房屋的增值部分（不含售方增添设备、改修等增值），出售方只应得所付优惠价占综合造价的比例部分，剩余部分按补贴渠道由国家或原单位收回。 第六条国家划拨给各单位使用的房地产或财政直接拨款购、建的房产进行交换、出售等涉及产权变更的交易活动，须经主管部门同意，房地产管理部门批准。 第七条凡属单位自筹资金购、建的房产，须经主管部门同意，方可进行涉及产权变更的交易活动。 第八条房屋产权如发生赠与、继承、析产、典当、抵押、交换的，须持产权证书、公证书等有效证件，由交易处评估确定价格，办理产权过户等手续。 第九条交易双方应按照自愿互利、平等协商、等价交换、公平合理的原则进行交易。任何一方都不得从事侵害他人合法权益的违法交易，不准弄虚作假、哄抬物价、强买强卖和倒买倒卖。 第十条下列房屋不准买卖： （一）无合法产权证件的； （二）有产权争议的； （三）违章建筑； （四）城市近期规划需要拆迁的； （五）人民法院裁定限制产权转移的； （六）具有历史保护价值的； （七）未完纳税费的。 第十一条机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买、租用或变相购买、租用城市私有房产。确实需要时，须经房屋所在地县级以上人民政府批准。 第十二条凡是利用房地产从事经营活动（租赁、自营、联营）的单位或个人，必须持有交易处核发的《许可证》，方可到工商行政管理机关办理《营业执照》。如需利用承租的房屋和营业场所与第三方进行联营或转租给第三方使用，应事先征得出租人的同意，并重新签定合同（协议）、办理《许可证》。 第十三条房地产交易价格，采用国家指导价和市场调节价两种形式，由交易处根据其结构等级、座落环境、使用性质等因素测算确定，各类交易价格标准按照物价政策由当地物价部门核准。 第十四条房屋开发专营单位出售商品房按物价部门批准的价格执行。 第十五条交易双方应按照税收法规完纳有关税费。 （一）契税、印花税等，依照国家有关契税、印花税等《条例》执行； （二）管理费、评估费，按市物价部门核准的标准执行。 第十六条交易双方应按照当地物价部门核准的《房地产交易价格》和交易处评估的评定价进行协商，但成交价格最高不得高于评估价的0.5倍。 为防止哄抬房价或隐瞒价款，对成交价格超过评估价0.5倍以上的交易行为，按照超过部分的50％增收管理费；低于评估价的按评估价收取管理费。 第十七条凡违反上述规定而成交的各种交易活动均属违章交易，由市各有关职能部门按照管理权限，视情节给予处罚： （一）对交易双方进行批评教育； （二）发布公告，宣布交易无效； （三）对私下交易而隐瞒不报者，按《契税暂行条例》第十二条之规定处以罚款； （四）对在交易中隐价瞒租、匿报产价者，按《契税暂行条例》第十三条之规定处以罚款； （五）对私下出租或非法转租、转让房屋，按《长治市城镇公有房产管理办法》及市房发（89）34号、长房发（90）53号文件的有关规定处理； （六）对违反价格规定、倒卖房地产牟取暴利者，依照《中华人民共和国价格管理条例》第六章的有关规定处理。 第十八条对上述各类违章罚款，全部上交财政。收取的评估费和交易管理费等（含增收部分）一律按规定比例上交财政，纳入城市维护建设资金管理（办法另定）。 第十九条当房屋所有权发生变更时，其使用范围内的土地使用权随之转让。新的产权人须持交易手续分别到土地管理部门进行土地使用权权属变更登记、到房管部门办理《房屋所有权证》。 第二十条房地产交易处的工作人员，要遵纪守法、秉公办事，对违反本规定乱收费或以权谋私、索贿受贿者，视情节给予行政处分或行政处罚，构成犯罪的依法追究。 第二十一条对检举揭发房地产违章交易事件的有功人员，给予表彰或奖励。 第二十二条各县要组建房地产交易所，业务上受市房地产交易管理处指导。 第二十三条各县可根据本规定制定实施细则。 第二十四条本规定由长治市人民政府办公厅负责解释。 第二十五条本规定自公布之日起施行。 一、涉外房产遵循原则 第一条 为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。 第二条 本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋；本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。 本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。 第三条 无锡市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。 第四条 涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。 第五条 涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。 第六条 涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县（市）政府批准。 第七条 涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。 房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县（市）房产交易主管部门核准。 第八条 涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件： （一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证； （二）有建设用地规划许可证； （三）有建设工程规划许可证； （四）有审核批准的建设项目工程施工图纸； （五）凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程；有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20％以上（不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明）； （六）工程施工进度和交付日期已确定。 第九条 涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件： （一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证； （二）有建设用地规划许可证； （三）有建设工程规划许可证； （四）有市建设工程质量监督站的验收合格证书。 第十条 涉外商品房预售或销售，必须经市、县（市）房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。 |
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