二手房应该如何折旧？

    1、什么是房屋折旧？
    房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
    2、影响二手房折旧的因素
    (1)物理因素。物理因素是影响房屋折旧的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的；使用过程中人为的损坏；灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏；由于设计、用料或施工原因而造成的先天性磨损。
    (2)功能性因素。功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在很多住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基，相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了，这时就需要进行功能性折旧。
    (3)经济性因素。经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降，这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的。主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。
    3、二手房折旧的计算方法
    (1)直线折旧法。这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法，又称定额法，即假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判断建筑物有几成新，尚存多大价值，应折旧多少，可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估，确定房屋新旧程度。
    (2)混合法。在估价实务中，你也可以使用混合法将房屋进行折旧，即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。
    4、怎么计算房屋折旧费？
    (1)会计折旧：标准、折旧年限、预计净残值、折旧方法由企业自行确定。停用设备也要计提折旧。
    (2)税法标准：不得低于下列折旧年限：
    房屋建筑物20年火、轮、主要设备10年汽车、电子设备、工具等5年
    预计净残值5%，外资企业10%.
    (3)常见的固定资产计提折旧的方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。
    A、平均年限法
    平均年限法(一)：
    月折旧率=(1-净残值率)/使用年限*12
    月折旧额=原值*月折旧率
    平均年限法(二)：
    月折旧率=月折旧额/(原值-净残值)
    月折旧额=(原值-累计折旧-净残值)/(使用年限-已计提月份)
    B、工作量法：工作量发是根据实际的工作量计提折旧额的一种方法。基本计算公式为：
    每一工作量折旧额=固定资产原值*(1-净残值率)/预计工作总量
    某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*每一工作量折旧额
    C、双倍余额递减法：双倍余额递减法是在不考虑固定资产净残值的情况下根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式为：
    年折旧率=2/预计使用年限*100%
    月折旧率=年折旧率/12
    月折旧额=固定资产账面净值*月折旧率
    实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值(扣除净残值)平均摊销。
    D、年数总和法：年数总和法又称合计年限法，是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年的减低的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式如下：
    年折旧率=尚可使用年数/预计使用年数的年限总和或者
    年折旧率=(预计使用年限-已使用年限)/预计使用年限*(预计使用年限+1)/2*100%
    月折旧率=年折旧率/12月折旧额=(固定资产原值-预计净残值)*月折旧率
    会计分录：借：管理费用(经营费用等)
    贷：累计折旧
    别忘记了，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月计提折旧。