房价飙升，房产中介助推房价?

    房贷紧缩，有购房者担心二手房按揭被停，厦门部分房产中介乘机催购房者快速交易。
    记者昨日调查获悉，厦门多数银行二手房按揭仍正常进行。
    数据显示，厦门高房价背后是上万人的中介大军，仅去年一年就赚佣金数亿元。近日，业内人士更是向记者自曝潜规则：二手房交易频繁，一些中介的介入诱发乱象，助推房价上涨。
    房贷紧缩买卖双方心态变急
    来自安溪的吴先生，决定在厦为女儿购置一套二手房。
    吴先生说，厦门新房不仅户型大，且价格高;一些中等收入家庭，尤其是外地来厦工薪阶层，还是得买二手房。
    吴先生有自己的算盘，买一套60万元的二手房，付25万元左右的首付，女儿、女婿一个月近万元的工资收入，这样按揭起来压力不至于太大。
    最近买方急，卖方也急，胡健的一席话让吴先生心里一惊。
    胡是厦门浦厦房地产代理公司华林分公司经理，按他的说法，银行房贷紧缩，想买二手房的人，担心银行按揭出不来，想赶快下手;想卖二手房的人，担心房子出售遇困，也想急着转手。
    如果二手房按揭也停了，像我们这样的人，根本买不起厦门房产，尽管吴先生坚持分析，二手房停止按揭的可能性不高，但他还是多方打听，询问厦门银行的最新动向。
    胡健告诉记者，最近来询问买二手房的人，大多抱着吴先生这样的心态。
    记者调查：厦二手房按揭未变
    在前埔一带的暗访中，个别中介甚至催记者早点交易，称二手房贷款一停，你就等着一次性付款吧。
    对此，记者先后致电在厦门的国有银行厦门分行，答复基本一致：已停办个人房屋抵押贷款，二手房按揭贷款并未停办，但审批较严格，即审慎发放房贷。
    银行每月放贷有计划，若当月放贷量过大，月底时会优先考虑新房房贷，若有剩余，再将部分额度分配给二手房房贷，建行内部一员工向记者表示，在某个时间段，因为放贷额度用完，暂停二手房贷款也不是不可能。
    但在厦的一些商业银行仍对房贷(新房、二手房)持欢迎态度。
    没有额度限制，一般能贷到评估价的七成。招商银行厦门海天支行工作人员称，目前招行新房、二手房按揭业务正常受理，个人消费贷款没有实行规模控制，个贷政策一如既往。
    二手房按揭和新房一样，仍是银行眼中的优质贷款，风险较低，不太可能做出限制。兴业银行厦门江头分行有关人员表示，目前新房个人住房贷款额度仍是八成，而二手房贷款定为七成。
    厦门中信银行思明区一负责按揭房贷业务的林先生透露，如果市民购买的是第一套住房，银行可提供的按揭比例是七成;第二套住房，银行可提供的按揭比例就可能是六成五，第三套住房可能只有六成了。
    □二手房市场乱象调查
    最新统计数据显示，厦门7月份一手房交易量降四成，但二手房交易依旧保持稳定，月交易上千套。
    在暗访中，记者了解到，一些中介暗箱操作的潜规则，也助推了房价的上涨。
    1.一套二手房造三价
    一位购买二手房的业主向记者爆料，他买的一套二手房出现了三种价格。
    这位购房者最近在湖滨南一带买了一套1999年建的房子，双方谈妥以50万元成交，于是在业主、购房者、中介三方签订的一份买卖协议上，签订购房价是50万元。
    但为避税，中介在给购房者到房产部门申报价格时，按政府对该地段的指导价3000余元每平方米，为该套房报价17万元。也就是说，按5.5%的营业税，购房者只需缴纳9350元，而不是22500元。
    最后执行按揭时，评估机构为该房评估40万元，这意味着购房者只能从银行按揭28万元。
    但一位中介私下向记者透露，由于看好某地段的升值，交易价9000元/平方米的房子，最终被评估到11000元/平方米的现象，也出现过，这样，买一套100万元的二手房，首付也只要20万元，炒房者最爱这种操作。
    这其实也是房价虚高的一种表现，政府指导价和最后成交价已差数倍，一专业人士如此分析，只是在房价普涨趋势下，这种风险被看低了。
    2.中介也卖一手房
    来我这边买，每平方米至少省300元，也是一手房，在联发紫薇附近，一家中介向记者推介，他们手中有大量的一手房房源，并鼓动记者交5万元订金。
    但记者到嘉盛豪园该售楼处一打听，被告知具体房价无可奉告，因为房子尚未开盘。
    记者注意到，厦门一些在建楼盘，有的还未开盘，但一些房源已出现在报纸上;一些意向购房者，到售楼处买不到房，却在报纸上看到一些可直接更名的房源信息。
    一位知情的中介经理告诉记者，这是开发商的一种营销手段。
    对于开发商来说，真正的目的是将房卖出去，这位曾卖过一手房的中介经理告诉记者，这类开发商，其公开的具体房价一般都略高于实际交易价，造成房源紧张，这样，一些买房者看到中介那里也是卖一手房，且比较便宜，就急于找中介买房。
    据介绍，中介也一般带着客户直接到售楼处签合同，然后假称这是内部房源，一般人拿不到，所以低价。
    而如果有购房者到售楼处，若不是公开开盘，常被售楼人员带去看一些户型差的房子，并称其他都已卖出去了。
    记者了解到，还有一些楼盘，找中介买房可打9.5折。
    该中介经理说，他们都偏好这样的交易，这样不仅可从买房者手中拿到佣金，有的开发商还给中介1.5%的购房款作为佣金。
    这样，中介帮开发商将房源炒紧张了，且对于开发商来说，在房价仍高涨趋势下，房子慢慢卖，房价可卖得更高，一位分析者说，从这个角度看，一些中介助推了高房价。
    3.二手房炒作新招
    在调查中，一些经纪人坦言，他们最喜欢和炒房者打交道，而一些炒房者也频频接洽中介。
    一位经理人告诉记者，他们其实最爱炒房者办理委托公证交易方式，这样他们卖一套房子，可以赚两次佣金。
    该经理人向记者解释，正式的房屋买卖要在国土房产局登记过户，在此过程中需交纳一定的费用，比如营业税(不满五年)就达5.5%。
    以一套价值30万元的房屋为例，通过国土房产局过户需交纳过户费300000×2.6%=7800元(房改房交纳300000×3.6%=10800元)，如果是五年期以内的需交纳营业税300000×5.6%=16800元，个人所得税按房屋评估价的1%征收，即300000×1%=3000元，即总共交纳：7800+16800+3000=27600元。
    这也意味着，对于炒房者来说，若按正常过户交易，他第二次卖房必须是在32.76万元的基础上加价，利润空间变小。
    而现实中，炒房者往往一次性付款，然后通过与房主签订购房合同，然后到公证处办理委托公证：即卖方把房产证交给买方，并且办理一份委托书写明是房主委托某某(买方)办理此房的房屋买卖、产权过户等事宜。
    这样，炒房者再卖房时，就获得了处置该房屋的权利，且又避免了过户费用，直接过户给最后的接盘者;而中介再次介绍买受人，又赚了一笔佣金。
    据了解，炒房一族中，这种通过公证交易的买卖很常见。
    这样，房子流通加速，每次转手，必定再加价，最后的接盘者买的就是高价房，有专业人士分析。
    4.一年揽佣金3.75亿
    最新统计数据显示，今年前7月，厦门二手居住用房的交易为12776套，112.78万平方米。
    而记者注意到，2006年全年，厦门全市二手房交易量接近30000套，成交比例占到厦门楼市交易总量的36%，2006年的总体交易量也已超出2005年的49.56%，达166.99万平方米，二手楼市呈现快速发展的局面。
    记者了解到，按目前市场的做法，房产中介一般按2.5%的比例收取佣金。以一套50万元的房子为例，按目前市场的做法应交中介费500000×2.5%=12500元。
    按该组数据，以平均每套房子50万元为例，每套收取2.5%的佣金，去年全年中介机构可获佣金3.75亿元。
    对这些数据，见证厦门房产中介快速发展的厦门市房地产中介行业协会副秘书长叶桂芬表示了认可。
    叶桂芬告诉记者，仅4年，厦门房地产中介经纪人数量就增加了一倍，如今厦门中介机构近三千家，有一万多从业人员，而2003年的数量只有现在的一半。
    但叶桂芬否认了中介将房价炒高的说法，表示这只是个别现象，中介更多的是向客户提供信息筛选服务和专业的买卖交易服务。
    叶桂芬称，简单计算平均数的做法并不准确，因为可能有人促成了不只一单交易，但两三个月没有出单的人也很多。
    一、买房子首付要多少
    1、一般城市的比例为20％－30％的房贷首套房首付，比例为50％－70％的二套房首付，基准利率的1．1倍是执行利率。2、新房一般实际按揭利率、按揭成数及按揭年限以银行审批为准；（一般情况下，首套房贷，不低于30％是普通住房首付，执行基准利率；二套的房贷首付均不低于60％，执行基准利率上浮10％；三套房不准入）3、目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。