“住改非”房屋拆迁如何补偿

    张先生位于淮安市淮海北路拥有一栋房屋，2005年，张先生在该房屋内注册了某有限责任公司，从事香料、香精、化工产品及化工原料批发，经营期限从2005年至2015年，尽管规模不大，但是经营效益尚可。
    2010年3月11日，江苏淮安市政府作出《关于同意收回雨润国际大厦地块红线范围内国有土地使用权的批复》，收回相关地块国有土地使用权，用地四至为：东至新世纪城市花园，南至针织路，西至淮海北路，北至淮海东路。随后，即作出《建设用地批准书》，由淮安市土地储备中心取得该地块儿储备用地。张先生的房屋正好位于上述地块范围之内。
    2010年5月12日，淮安市住房和城乡建设局下达淮住建拆通字【2010】第015号《通告》，要求由拆迁实施单位淮安市**房屋拆迁安置有限公司在9月30日前全部完成拆迁工作。张先生要求根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿，1:2的面积回迁写字楼，另外再补偿60万元，而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均将该房屋定性为住宅，按照住宅房屋进行补偿，对住改非仅定额补偿1万元，双方的补偿要求相差甚远。
    【法律分析】
    “住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。鉴于其存在的普遍性，且商业用房和住宅拆迁补偿标准之间切实存在差异，对此类房屋如何补偿，是拆迁中一个无法回避的问题。
    2003年9月19日，国务院办公厅发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)，明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)之规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。而结合实践中各地规定，针对“住改非”房屋性质的认定及补偿，大体存在以下几种情形：
    (一)依照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
    2007年4月15日，颁布实施的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
    (二)有条件的享受商业用房补偿政策
    根据经营时间、是否取得合法证照：浙江庆元县发布的《庆元县E19-23东门巷地块“住改非”认定规则》规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。
    根据改变房屋用途时间：2005年5月1日实施的《巢湖市城市房屋拆迁管理办法》中规定：1990年4月1日(不含4月1日)《中华人民共和国城市规划法》施行前已将住宅改变用途并延续进行经营活动的房屋，同时持有合法有效的工商营业执照、税务登记证和完整的纳税记录，且房屋拆迁公告公布时正常营业的，可以认定为经营性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行前，未经规划部门批准和未办理《房屋所有权证》变更登记，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，同时持有合法有效的工商营业执照、税务登记证和完整的纳税记录，且房屋拆迁公告公布时正常营业的，根据经营时间的长短，可以按照经营用房货币补偿金额的90%至60%给予补偿，每月增减系数按0.2158%计算;2001年11月1日后(不含11月1日)未经规划部门批准和未办理《房屋所有权证》变更登记，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，一律按住宅认定。
    结合是否沿街、所在楼层等房屋状况：浙江庆元县发布的《庆元县E19-23东门巷地块“住改非”认定规则》规定，经营面积按沿街第一自然间面积确认;沿街第一自然间不明显或第一间进深超过9m的，则确定进深9m计算面积，超过9m部分按其住宅评估价的1.3倍进行补偿;对于沿街多层用于经营，其第二层性质上确定为住宅，但可根据现场调查的情况按其住宅评估价的1.3倍进行补偿;三层及以上部分一律按住宅进行补偿。
    建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定，该规定相当于其将“住改非”房屋性质认定下放至各地，而各地在制定相关认定标准时不统一，造成各地差异较大。关于“住改非”房屋的补偿问题，具体可根据法律法规及地方性规定综合认定。
    【办案点睛】
    对于“住改非”房屋如何补偿的问题，目前尚没有一个全国性统一规定。所以作为被拆迁人在面临补偿不满意的情况下，要及时通过法律手段维护自身合法权益。而且平时一定要注意保留工商、税务等能证明实际经营及经营业绩等方面的证据。