土地出让合同违约金过高怎么认定

    土地出让合同违约金过高怎么认定
    《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另外，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，可参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款造成的实际损失。
    目前，土地出让合同所约定的违约金(滞纳金)一般按每日千分之一计算，而逾期贷款利率一般按日万分之二点一或按基准贷款利率水平上加收30%-50%执行，如果按日万分之二点一计算，即使再增加30%，每日应当承担的违约金也只有万分之二点七三。
    例子：假设某房产企业尚拖欠5亿元的土地出让款未支付，而土地出让合同约定“若逾期付款应承担每日1‰的滞纳金”。则该房产企业根据合同约定每年须支付滞纳金18250万元，但根据法律规定逾期付款只造成了每年4982.25万元的损失(参见下表)，约定的滞纳金已明显超出法定的逾期付款损失。
    土地出让的方式有哪些
    1、招标
    国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
    2、拍卖
    这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
    3、挂牌
    这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
    4、收购
    上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心
    招标、拍卖、挂牌、收购，这就是目前土地出让的四种主要方式。
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