企业拆迁补偿需要注意哪些问题

    企业拆迁补偿需要注意哪些问题
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
    (一)被征收房屋价值的补偿;
    (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
    (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
    市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
    第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房;选择房屋产权调换的，产权调换房屋支付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
    第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
    《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
    被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
    国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
    企业拆迁的补偿标准适用上述法条，企业拆迁的过程中也会遇到各种的程序问题，比如评估机构的选取、时效问题、采取何种救济方式，这些程序问题和普通的拆迁相同。下面根据上述法条以及律师的实务经验，着重研究企业拆迁补偿都有哪些方面，在立法不完善的情况下，企业在拆迁的过程中律师如何帮助其将损失降低到最小。
    从上述法条以及各地颁布的法规及其他法律文件中，能够得知企业拆迁的补偿主要包括五个方面：
    一、房产、建筑物及土地的补偿
    1、房产、建筑物的补偿
    企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
    2、土地的补偿
    在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。
    二、设备、设施的补偿
    1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。
    2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。
    三、停产、停业损失
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样，这部分的补偿也有很大的差别，但是在地域相同的情况下，停产停业损失也有可能不同，停产停业损失包括哪些、如何计算，都是律师可以争取的，弹性比较大，是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。
    停产停业损失补偿既包括实际损失补偿，也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失，以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明，以判决书的形式确定解约损失证明效力最高，被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议，否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况，企业可期待的利润，被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期的利润损失。
    四、人员遣散安置等补偿费用
    针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的，如果企业进行搬迁的，一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的，需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
    五、搬迁奖励费用及其他费用
    在拆迁的过程中，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际的情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费，广告投入后尚未回收成本的损失。
    企业拆迁的过程中，拆迁人不会如上述所述，根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿，下面针对拆迁中经常遇到的两个问题，给予企业被拆迁人提醒以及建议，使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。
    第一个问题，是企业作为次承租人的问题，现在有很多企业租用的厂房可能是从其他承租人那里租过来的，此时，遇到拆迁，拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议，而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位，二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人，通过民事诉讼途径解决于事无补，很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候，企业该如何做呢，首先，在拆迁未进行前，企业就要做好相关的准备工作，有的企业会采取拖延的方法，认为这样能获得更高的补偿，这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆，而且企业在拖得过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机，拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系，直接与他们签订补偿协议，企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次，企业在拆迁时不能被动的接受，要主动地出击，调查拆迁人的违法之处，依法申请查处非法拆迁，通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定，拆迁手续也不可能都齐全，当被拆迁企业掌握这些信息时，就可以进行行政复议或者提起行政诉讼，从而使被拆迁企业处于有利的地位，与拆迁人进行谈判，得到企业应有的补偿。
    第二个是关于企业租用集体土地的问题，由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下，在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地的企业，在拆迁的过程中需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
    经过对法律条文的分析，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，或者因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”等情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也会因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。所以企业在无效合同的基础上取得的土地使用权是没有合法保障的，其在土地上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。这个时候企业就会处于不利的状态，企业应积极搜集拆迁人存在的违法行为，从而使自己占据有利的地位，与拆迁人进行谈判，获得应得的补偿，维护自己的合法权益。
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