新翰律师征地拆迁问答

    1、征地拆迁给的补偿过低，我们应该怎么办?
    如果根据现有情况，不能确定占地(或拆迁)是否合法，而补偿过低，首先应拒绝在补偿协议及相关材料上签字并拒绝占地(或拆迁)。
    2、征地拆迁补偿标准应该是多少?
    征地：征地补偿费包括3项：即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前3年平均年产值的若干倍计算，《土地管理法》规定最高30倍。
    但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”
    拆迁：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
    3、我们如何能够获得合理补偿?
    征地拆迁补偿费是否合理的前提是征地拆迁是否合法，被征迁人遇占地或拆迁时，首先关注的是补偿标准或怎样才能提高补偿，而补偿的提高需要关注的根本问题是占地的合法性。
    不错，被征迁人并不关心项目合法性，而是合理的补偿。但心急吃不了热豆腐，要达到这个目的需要使用技巧和方法，从项目各个环节的合法性入手，通过彻查各环节实体与程序的违法，让对方主动给予合理补偿!
    4、如何判断项目占地是否合法?
    任何一个合法建设项目从无到有、从立项至竣工需要经历一系列法律程序，相关流程及审批环节与咱们征地拆迁人有关的就可能达到几十个，比如一个项目要建在集体土地房屋上，最起码得经历立项、规划、征地后才可能走到拆迁及补偿环节，单从征地环节，没有征地前的告知、报批材料《征地调查结果确认表》未经土地承包人或房主签字与听证程序就可判断征地程序违法。事实上，各地大力宣传的大部分重点工程都是违法建设的。
    5、向被征迁人发放过书面材料项目用地就合法吗?
    一个合法工程，要做到各个环节都符合法律规定去办理相关审批，现在的政府或开发商都等不及，一个项目做到100%合法非常难，所以，不要认为政府出面的项目就一定合法，占地拆迁都是政府的行为;也不要认为重点工程就合法，高速公路铁路也有很多不合法的，国土资源部的百日行动中查处的违法占地，仅国家级重点工程就占40%以上，如果算上地方的重点工程，那该有多少?重点工程往往自以为有重点工程的护身符，便感觉违法也有了底气。不能仅凭发放给被征迁人手中的几份材料就认定占地合法。
    即使说真的有批文，也要认真研究真假，是否是你这块地的批文，根据本人的办案经验，征地批文张冠李戴者有之、少批多占者有之、未批先占者有之;还有明明需要6个方面批文(如立项、规划、用地、环保评估、拆迁许可等等)，才具备3个。
    有些地方政府和开发商为了将土地掠到手，真是无所不用其极，什么招数都有。比如，没有批文，拿别的批文“冒名顶替”;只办了农转用，却称已经征收了;征100亩，占500亩;被征迁人没确认签字，报批材料中有被征迁人签字;基本农田不让种撂荒几年以荒地报批;蔬菜大棚以玉米麦子补偿;没有补充耕地，却编造在哪补充了多少耕地;没有经过任何征收程序，却冒出了3年以前国有土地使用证;应该国务院批准，县政府就批了;明明还是集体土地，一纸征收决定说是国有;什么都拿不出就要占地要拆房......每宗造假都有真实的案例，法律已经沦为强权愚弄百姓的道具。如果我们都选择沉默，强权更加猖狂和泛滥。
    6、我们面对占地及强拆应该怎么做?
    一是得知要占地强拆时及时留存对我们有利的证据，比如土地承包证、房屋所有权证明、地上附着物及房屋等现状的证明(拍照片、摄像等);二是要他们要主动出示相关的法律手续，以证明其占地及拆迁的合法性，谁是占地、拆迁的主体;三是占地拆迁补偿不合理绝不在对方要求的相关材料及补偿协议上签字，即使土地被占、房屋被拆;四是在土地被占、房屋被强拆时，不要因为利益受损而用你们的身体去阻挡、上房、自焚(生命宝贵，不能重来)，应该拿起法律武器(尽管目前法律力量弱，但只要坚持)正当维权，争取合理补偿还是没问题的。
    中央政府(国务院)及相关部委都在征地拆迁领域出台了法规政策，是不愿意看到这些问题存在的，只是个别地方政府及官员在某些方面违法，高层政府官员对此会有一个理性的态度，不一定完全与下级政府及部门官员一个腔调。
    7、如果没有合法手续我们是要求合理补偿还是要求退还土地、恢复原状?
    根据目前的现状及我们的经验，即使占地不合法，如果是国家或地方政府的重点工程，在目前的法制环境下，也很难做到拒绝占地。全国各地发生的征地拆迁恶性案件已经说明这一问题，因此，我们律师不主张你们用生命是捍卫土地和房屋，但合理补偿是我们必须坚守的，那就必须在是否合法上较真，利用法律武器启动各种法律程序，甚至借助媒体等各种资源和力量，将他们的违法问题曝光，只有这样，我们才能取得比较合理的补偿。
    8、我们能否通过信访解决征地拆迁案件?
    单纯上访解决征地拆迁案件几乎没有可能，最好的方式是以法律为主，多管齐下来解决问题效果好，风险小。许多农民朋友上访多年甚至几十年，不但没有解决问题，还把诉讼、复议时效超过了延误了，本来能够解决的问题也没有了希望，同时浪费了大量的钱财和时间。
    还有许多上访者因此被劳教、被拘留甚至判刑，大家对此也有目共睹。
    9、维权过程中如何配合协助律师?
    律师接受委托后会根据个案情况为个案量身定做维权方案，但大体框架是①调查案情以深查真相;②根据掌握的材料启动法律程序;③跟进程序巩固维权成果;④攻坚克难，出奇制胜。在这一过程中，因为律师大部分时候都在千里之外，许多沟通协调、递交法律文书等工作因考虑委托人成本不能亲临，委托人应根据律师的指导及时与相关部门沟通协调，依法坚持自己的主张。维权受阻或进展不顺时还要以合法信访方式为我们的维权之路敲敲边鼓，疏枝散叶，鸣金开道。