依法做好征地拆迁安置补偿工作 建项目用地退出机制

    加快推进依法行政是适应国土资源管理新形势的必然要求，因此需要将法治理念贯彻到推进国土资源管理工作的每一个环节中去，依法按程序做好土地报批、征收、供应、登记、执法监察等工作，尤其是要进一步加大土地征收工作的督促、检查和指导力度，切实维护好被征地群众的合法权益，提升国土资源依法行政水平。
    为深入贯彻落实十八届四中全会精神，昆明市国土资源系统组织召开专题会议，认真学习和领会党的十八届四中全会和《决定》精神，明确要把学习贯彻全会精神作为当前和今后一段时期的重大政治任务，把思想和行动切实统一到习近平总书记讲话和《决定》精神上来。
    作为国土资源管理部门，将按照四中全会和全省领导干部大会、省委全会精神，结合国土资源管理特别是土地征收工作面临的形势和挑战，积极将会议精神切实贯彻落实到国土资源依法行政工作实践中，依法按程序做好土地报批、征收、供应、登记、执法监察等工作，尤其是要进一步加大土地征收工作的督促、检查和指导力度，切实维护好被征地群众的合法权益，提升国土资源依法行政水平，促进全市经济持续健康发展、社会和谐稳定。
    严格依法行政、依法办事
    要切实增强法治意识，牢固树立法治思维，确保国土资源各项行政权力在法治轨道上规范运行，切实做到法定职责必须为、法无授权不可为，严格依法行政，提高行政效能，维护群众权益。要依法履行国土资源管理职能，健全依法决策机制，严格执行窗口便民服务、接办分离、内部会审、集体决策等制度，继续推动作风和职能转变，全面推进国土资源阳光政务。
    严格执行土地征收工作程序
    要杜绝未批先征。建设占用农村集体土地的，必须严格履行农用地转用、土地征收和供地审批手续，未经依法审批，不得以预征、征地前期工作等名义违法征收或实际控制农村集体土地，更不得直接占用农村集体土地用于非农业建设。要严控临时用地适用范围并规范使用程序。要建立征地拆迁补偿安置风险评估机制。在项目立项之前，按照社会稳定风险评估的要求，由用地单位就项目可能带来的社会稳定风险进行全面、系统、深入的评估，由发改部门牵头，组织国土、住建、规划等部门进行审核，重点审核项目建设可能遇到的五大风险，即：农民失地风险、拆迁安置风险、施工安全风险、资金链断裂风险、其他诱发性风险。要进一步做好征地信息公开工作。严格执行征地前期告知、确认、调查程序，严格执行征地公告及登记程序。
    依法合理做好征地拆迁安置补偿工作
    征地拆迁关系人民群众的切身利益，政府相关部门要增强责任意识、大局意识，充分认识做好这项工作的极端重要性，树立全面、协调、可持续的科学发展观和正确的政绩观，端正城乡建设的指导思想，严格执行国家关于征地拆迁的法律法规和政策规定，严格履行有关程序，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为。要在征地拆迁改造过程中加大宣传工作力度，缓和征地拆迁矛盾，最大限度赢得群众的理解、支持、参与，形成积极配合征地拆迁的浓厚氛围。要切实维护被征地拆迁群众合法权益，严格执行公布实施的征地拆迁补偿标准，征地拆迁补偿资金要及时足额到位，科学编制好安置规划，尽可能有利于被征地群众的生产生活。市、县两级要健全和完善社会保障体系，解决好失地农民的后顾之忧。
    严格规范公正文明执法
    要加强对全市国土资源系统执法工作人员的法治教育、培训和普法宣传，建设一支依法行政、执法严明、服务高效、清正廉洁的国土资源管理干部队伍，增强依法依规保护和开发利用国土资源的意识。依法查处国土资源违法违规行为，做好行政复议、行政应诉和信访工作。
    今年7月7日，昆明市政府下发了关于加强土地节约集约利用的实施意见(昆政发〔2014〕33号)，《实施意见》具体明确了各类项目用地使用标准、土地划拨和出让供应的范围、细化了工业项目土地供应政策、建立了项目用地退出机制等内容。
    强化土地节约集约利用
    严格建设用地指标管理建立项目用地退出机制
    在土地利用方面实行规划和计划管理。建设用地指标按年度下达使用，优先保障重点急需项目用地，用地指标适当向工业项目倾斜。
    严格建设用地指标管理。新增建设用地依法批准后应当在一年内实施征收，对超过2年未征收的，依规上报省人民政府收回农用地转用指标。
    同时，在土地交易过程中，因政府原因致使项目无法完成交易的，经审计局审定后报同级政府审批，可退还本金、同期银行利息、税费和前期合法投入;因企业自身原因不能完成交易的，只退还本金;土地交易完成并已经签订土地使用权出让合同的，因政府原因致使项目无法动工的，经审计局审定后报同级政府审批，可按合同出让价款退费(含同期银行利息、税费和前期合法投入);因企业自身原因不能动工的，可按合同出让价款退费(不含利息、税费)，并收回土地。
    建立项目开竣工申报及履约保证金制度。签订土地出让合同或颁发划拨土地决定书时，应当约定开竣工时间并收取开竣工履约保证金。履约保证金由受让人在首次支付土地出让(划拨)价款时一并缴入开竣工履约保证金帐户。
    县区政府和开发(度假)区管委会对节约集约用地负总责，主要领导是第一责任人。市国土局要履职尽责，主要负责同志是具体责任人。市发改、工信、监察、财政、环保、住建、商务、审计、税务、金融等部门按照职责分工，在项目准入、规划审查、用地监管、税费征管、政策落实等方面承担各自责任。市、县政府要与有关单位签订目标责任书，落实节约集约用地责任。
    规范土地供应行为严格土地公开交易制度
    凡列入《划拨用地目录》的用地，建设项目无论使用原有建设用地或新增建设用地，均可按划拨方式供地。对《划拨用地目录》未明确的以下项目，也可按划拨方式供地：一是为社会公众提供服务的能源、交通、水利、综合管沟、人防工程、市政道路、市政广场、公共绿地等基础设施用地和公益性城市道路、城市游憩集会广场用地;二是政府保障性住房用地;三是经县区民族宗教管理部门认定，专门用于宗教活动的寺庙、道观、教堂等宗教用地;四是按照外交对等原则，经国家认定的外事用地。
    须以公开方式出让的用地包括：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地;符合协议出让条件但有两个以上意向用地者的用地;限价商品房的用地;营利性邮政、交通、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社会福利等社会事业用地和营利性科研设计用地;原非经营性用地，规划用途经批准改变为经营性的用地。
    严格土地公开交易和有偿使用制度为：一是工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，必须实行招标拍卖挂牌公开出让;二是商业、商品住宅用地以拍卖方式出让。其中商品住宅拍卖竞买人数不得低于3家，否则不予交易;三是旧村、旧厂、旧区、城中村和棚户区改造项目用地及其安置房用地可采用挂牌方式出让;四是保障性住房用地、公益性设施用地也可采用协议、挂牌方式出让;五是除军事、特殊用地等继续以划拨方式供应外，国家机关技术用房和交通、能源、水利等基础设施产业、城市基础设施及各类社会事业用地也可采用协议、挂牌方式出让;六是对原有经营性用地用途不变，但提高规划容积率的，坚持公开、公平、公正的原则，采取集体研究、社会公示、完善手续的流程办理。由市国土局协助市财评中心，委托有专业资质的评估机构进行评估，提供在评估时点下原规划容积率的土地使用权市场价格和新规划条件下的土地使用权市场价格，评估价格由市财评中心认可后，按出让剩余年限补缴土地出让金;七是对国家机关及企事业单位不再使用的划拨土地不得自行处置，必须交由政府统一处置;八是为使土地交易行为更加公开、公平、公正，逐步推行网上交易，原则上昆明市域范围内招拍挂项目在网络上实施在线交易;城中村改造项目、棚户区改造项目、“三旧”改造项目、保障房项目、置换土地、公共基础设施项目用地、零星整合用地和重大招商引资项目报市政府常务会研究同意后可不进入公共资源交易中心实行网上交易。
    严格执行各类土地使用标准
    昆明市主城区范围内的商品住宅项目单宗地土地出让面积不得超过300亩(含300亩);其余各县区商品住宅项目单宗地土地出让面积不得超过105亩(含105亩);商品住宅项目规划容积率应当大于1.0。工业项目投资强度和建设强度按照不同的产业类型严格执行国家颁布的《工业项目建设用地控制指标》。
    以工业为主导的工业园区，园区内净用地70%以上应用于工业项目。工业项目建筑系数不得低于50%，项目范围内配建的办公及服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，其配建设施地上建筑面积不得超过地上总建筑面积的7%。工业企业内部一般不得安排绿地，根据产业要求，确需安排的绿地率不得高于20%;严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
    提高项目准入门槛，进入园区的工业项目投资强度按国家级园区不低于300万元/亩，省级及省级以下园区按不低于200万元/亩标准执行;国家级开发区、省级及省级以下园区项目总投资5000万元以下的工业项目，不予供地。可由企业通过租赁多层厂房解决生产经营场所;工业用地规划条件中容积率原则上不得低于1.0;涉及特殊行业要求的，由市工信委出具审查意见后方可办理供地手续。昆明市主城区城市主干道用地红线宽度(包括绿化带)原则上不得超过70米，城市游憩集会广场项目用地原则上不得超过45亩;其他县区主干道用地红线宽度(包括绿化带)原则上不得超过40米，城市游憩集会广场项目用地原则上不得超过15亩。
    细化工业项目土地供应政策
    首先，工业用地价格执行国家规定的最低价标准，但不得低于土地取得成本。对使用未利用地的工业项目，土地出让金最低标准可按照《全国工业用地出让最低价标准》的10%—50%执行。
    其次，市、县国土局在供应工业用地时，可采取先将国有建设用地使用权租赁给土地使用者，并明确约定在项目正式投产后转为出让建设用地使用权的供应方式。以先租赁后出让方式供应的工业用地，应当以招标、拍卖、挂牌的方式租赁。土地使用者达到合同约定的受让条件后，市、县国土局与土地使用者另行签订国有建设用地使用权出让合同。
    第三，工业用地可结合产业类型和产业生命周期确定土地出让年限。工业用地出让年限可设定为10年、20年、30年等不同年限，首期出让年限届满后，先对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，再视情况有偿续期或收回土地使用权。
    最后，县区政府、开发(度假)区管委会在符合国家土地供应政策的前提下，依据辖区产业发展规划，在不低于收储成本的基础上，可优惠土地出让价格，但须对项目投入运营情况进行跟踪管理。由县区政府、开发(度假)区管委会与项目业主签订协议约定，建成投产后三年内上缴税收属于地方可用部分应覆盖优惠的地价。对连续三年上缴税收属于地方可用部分不能覆盖地价优惠部分的，项目业主必须补齐优惠部分的地价款及利息。