土地使用期限届满应该怎样处理

法律援助

    一、土地使用期限届满应该怎样处理
    土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权,土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而,使用期届限满,土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者,这是土地国家所有权的最终体现,也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。为了平衡土地使用权人和土地使用者利益,《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定:
    续期
    土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期
    (1)续期申请的提出
    土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提出续期申请,这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。
    (2)续期申请的审批
    土地使用者提出续期申请后,土地管理部门应在合理期限内,尽快作出答复,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,均应予以批准。
    (3)续期的性质
    土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质,也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于,对于土地使用权的续期申请,出让人根据社会公共利益需要收回外,应予以批准,但对于土地使用权出让申请,出让人并无此等义务。
    收回
    土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回《城市房地产管理法》第21条第2款规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期,以及根据社会公共利益的需要,国家未批准其续期申请,土地使用权由国家无偿收回。
    (1)土地使用权由国家无偿收回
    国家是国有土地的所有者,国有土地使用权作为相对独立的财产权,它只是以通过出让的方式,在一定年期内由国家让渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后,取得在该年期内使用土地的权利,即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满,土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此,国家收回其土地使用权应当是无偿的,不应附加任何条件。
    (2)国家在无偿收回起土地使用权的同时,无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。
    我国对土地使用权期限届满后的处理大致有两种方法,一是由原来的土地使用权人再交纳一定的土地出让金,从而继续使用该块土地;另一种是由国家依法收回该块土地的使用权,但在收回时对于该块土地上的建筑物、附着物也一并无偿归国家所有。
    二、土地使用年限都去哪儿了
    1、房产建造周期过长
    从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发,等到项目的后期时,往往土地使用年限有不同程度“缩水”。
    2、转卖浪费年限
    中国土地价格飞涨,有一些不良房企通过土地高溢价获利,而且风险小,有的土地甚至被转卖了很多次,在不断的转卖中耽搁了开发,从而缩短了使用期限。我国住宅的土地使用年限固定为70年,综合类土地使用年限固定为40年/50年。经过转卖,土地使用年限肯定缩水。但实际上,新房的土地使用年限也是经常缩水的。例如有的楼盘2000年左右开发,至今已经15年过去了,项目仍没未开发完毕;有新项目的土地经过几次转手才进入楼盘开发期,土地使用权限已经浪费了十几年了。这种情况时有发生,并不是特殊案例。
    3、资金短缺、证件难办耽误开发
    房产项目开发过程中遇到资金不到位的情况可能造成土地闲置,部分房产项目也会因为相关证件未办理好将土地闲置,等到资金到位、证件齐全再继续开发、销售,但土地使用权年限实际上在闲置的这几年期间发生“缩水”。
    三、剩余土地使用年限如何判断
    查看房屋的《国有土地使用证》。要想保障房屋产权年限,购房者在签订购房合同之前要查看开发商的五证《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》,看看开发商五证是否齐全。其中,《国有土地使用证》上会对房屋的土地使用年限有规定,
    注意:①土地使用权出让合同的日期是房屋土地使用年限的开始,千万不要以买房合同的日期作为土地使用年限的开始;②购房者需要查看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。③建议购房者到发证机关网站查询,看五证是否为真,有其是二手房。
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