“超低价”拍卖与香港土地制度革新之间有什么关系

    在香港资本市场下挫，港币兑美元创2007年以来新低，市场传言“股汇双杀”或导致资金逃港，1997年金融危机与资产贬值再现的情况下，香港楼市似也结束连续12年上涨、房价飙涨3.7倍的空前“大牛”行情。数据显示，2016年1月，香港所有物业成交3500宗，创下25年的新低。私人住宅价格指数在去年9月达到顶点后，四季度下跌8%，**证券和里昂国际等研究机构预测，今年香港房价会下跌10%左右，而到2017年，香港房价将下跌30%。
    在楼市量价均被挫杀的同时，香港春节后拍卖的一则土地，以史上从没有过的低成交价震惊了业界。2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段的住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了**地产旗下一家子公司。按楼面价，该地块每平方米仅1.7万元人民币，相比去年9月同一区域出让的类似地块，楼面价足足下跌了66%!
    在一般人眼里，以尺计价的香港土地，可谓真正的寸土寸金。地价下跌如此之多，且楼面地价被内地城市“甩出去”，似乎印证了1997年金融危机再度来临的预言并非空穴来风。从过去香港资本市场、港币估值和楼价超强关联的特性来看，随着美元加息、沽空港币和人民币的资金“撤出”，近期“股汇双杀”，机构和地产“大佬”看空香港楼市，香港楼市经历重挫似乎具有必然性。
    不过，笔者打开香港地政总署网站，仔细阅读土地出让文件后才发现，该地块为政府附带条件转让，即由于存在环保团体司法复核，买家购地后需默默地等司法程序走完，且政府胜诉才能开发。若政府败诉则土地转让作废，土地转让金退回。这意味着，**地产拿到了一块前途未卜、有瑕疵的地块(这也被购置方**地产证实)。在楼市不被看好，而地块又有瑕疵，香港法制社会下官司扯皮不断、复杂冗长成为常态，特别涉及环评官司的工程项目更将旷日持久(比如2011年港珠澳大桥、香港机场第三跑道)，土地拍出超低价也就不足为奇了。
    香港一直捍卫政府不干预的自由市场经济，坚持低税率、自由港的国际竞争优势。由此，香港找到了“土地财政”这一既满足低税率、自由港，又能为港府找到财政收入的捷径。同时，通过出让前与意向开发商沟通的“勾地”制度，港府不仅避免了土地流拍，而且将土地出让收入最大化。地政总署的数据显示，从2012年4月到2015年11月，在地政总署105幅土地招标中，仅有两次流拍。
    笔者认为，此次香港出让带有环保司法瑕疵的宅地，或是香港在土地制度上的探索。
    尽管有研究认为，香港是“土地财政”的鼻祖，其实港府可出让土地非常有限。香港1100平方公里土地，三分之二规划为不可开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地，住宅用地仅占4%。香港粮食100%靠进口，却保留比住宅用地还多的农地(占土地面积5%)，而这些农地多用来堆积集装箱。在深圳(楼盘)河对岸，是香港新界北大片的鸟类保护区，大部分并无很高的保护价值。这只是可利用土地的一角。不动保护区，仅将农地转做住宅用地，就可将存量住宅增加一倍。但是，在回归之前就已划定的法定图则，已将香港不同区域土地用途“框死了”。一旦涉及动用土地，或政府回收土地，自由团体、环保人士、立法会议员就会通过咨询、法定程序来阻挠。最典型的是“新界东北发展计划”，本意建设6万住宅单位(6成保障房)，增加港人急需的中小型住宅，但因社会团体反对而搁浅。2000年至2013年，香港宅地增加额比2013年上海(楼盘)一年的住房用地还少100公顷，平均每年仅70公顷，仅是上海一年供应的十四分之一。
    除了环保诉求外，要求政府打击“炒家”造成的空置和贫富差距、开发商囤积土地、全球投资者进入香港，检讨政府“土地财政”等，也是反对者不让步“开发郊野”的原因。香港是完全的自由市场经济体，港内开发商和个人投资者行为完全自主，房价上涨已让税收抑制部分失效了。同时，为保护港人，资本投资移民计划在2015年1月停止了，2012年以来的“辣招”已将部分炒房者挡在外面。
    香港土地供应、高房价、住宅短缺已陷入“死结”。能开发的土地在向“枯竭”线逼近，房价不断创新高，政府不得不将公屋面积一再缩小，导致“居住无尊严”，香港人均住房面积仅16平方米，是全亚洲乃至世界人均居住面积最小的城市，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，甚至还有20万人人均面积仅7.5平方米。政府显然意识到了问题，特别是土地、房价对于香港新生代成长、香港竞争力的冲击。
    由于香港居民对政府在住房、收入等民生上抱怨有加，即便今年房价下跌，港府也不会出“辣招”救市。让连续涨了12年的房价跌一跌，降低民众住房负担，也是港府在住房政策上的选择。只是，如何增加宅地供应才是解决问题的根本，其关键在于破除单一环保考虑和土地财政诟病对土地出让的制约。由此，出让一些价格较低的土地，特别借助市场手段来倒逼环保司法纠纷旷日持久的土地尽快投入市场，就成为一种可探索的选择。一方面，此举释放降低土地财政依赖的信号，另一方面也可解决底层民众住房诉求，换得基于环保阻挠的广大郊野土地出让，渐进破除环保对于土地的制约，这是未来政府、市场与民众多赢的土地制度设计之路。受让类似土地的不仅中海，近期，香港本地开发商恒-基在新界也有大量农地储备。