抵押房地产的占管与处分

    抵押房地产怎样占管与处分
    一、抵押房地产的占用与管理
    (一)占用与管理的含义
    所谓占用与管理，是指在抵押期间，由抵押人对抵押房地产进行占领、使用与管理的行为。抵押房地产由抵押人而不是由抵押权人占用与管理，这是由抵押的性质决定的。抵押是不同于出典的，它是以不转移占有的方式向抵押权人提供的债务履行担保的行为。因而抵押人占用抵押房地产是一种法定权利。在抵押期间对抵押房地产进行管理，这是由抵押合同约定的。抵押期间的管理是一种责任，约定的必须履行的义务。
    (二)占用与管理的内容
    1、抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好。除政府建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。
    2、有义务接受抵押权人对抵押房地产按照抵押合同约定的程序进行监督、检查。如抵押人有不尽管理之职的行为，应接受抵押权人的指正并及时根据整改要求采取措施。
    3、如果抵押房地产发生毁损、灭失的意外情况，抵押人应当及时将情况通知抵押权人，同时应采取有效措施防止损失的扩大。抵押人有义务按所投的保险向保险公司索赔，所得赔款应作为抵押财产按合同约定进行处分。如果抵押的房地产因抵押人的行为造成损失导致抵押房地产的价值不足于履行债务担保时，应承担赔偿责任。抵押人有义务与责任根据抵押权人的要求重新提供或者增加担保以足以弥补所遭受的损失。如果抵押人对抵押房地产价值减少并无过错的，抵押人只需在合法合理的赔偿所得范围内提供担保。当然，抵押房地产价值余存的部分，仍应作为原抵押合同约定的抵押物，抵押人负有义务履行管理责任。
    4、由于抵押权从属于债权，因此，债权转让，抵押权也往往转让。(当然也有例外情况)由于抵押权人的变化，故应重新签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记手续。
    5、抵押期间，抵押人暂时不能行使对抵押房地产的处分权。而抵押权人则相应可以行使抵押合同约定的处分权。通知抵押权人后，抵押人可以转让或者出租抵押房地产，但所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。或者向与抵押权人约定的第三人提存，超过债权数额的部分，归抵押人所有。不足部分由债务人清偿。
    6、已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，以交换产权方式补偿的，以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同，实行作价补偿，由抵押人将所得补偿金提前清偿所担保的债权。或提存公证作为抵押财产处理，到届满时进行处分。
    7、抵押房地产发生继承、赠与析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人，并应承担所继承、受赠以及分得抵押房地产实际价值相应的抵押担保义务。
    二、抵押房地产的处分
    (一)抵押房地产处分的概念
    债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。抵押权人行使处分权是抵押法律关系最为重要的一项权利，是抵押的实质。是债权得以实现的手段。
    (二)抵押房地产处分的前提条件
    处分抵押房地产必须具备一定的条件，作为一种附条件的民事行为，只有当合同所约定的条件出现时，才能行使这一权利。债务履行期届满时债务人不履行债务是抵押权人处分抵押房地产的前提条件。根据归纳可以分为以下几种情况，凡是具备下列情况之一的，抵押权人就有权要求处分抵押房地产。
    1、债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的;
    2、作为公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
    3、作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的;
    4、抵押人违反规章的规定与合同的约定，擅自处分抵押房地产的;
    5、作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的;
    6、抵押合同约定的其他情况。
    (三)抵押房地产处分的方式
    抵押权人在处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者已出租的，还应同时书面通知共有人或者承租人。经抵押双方协商同意，可以通过拍卖这种公平公正的方式处分抵押房地产，当然也允许采取其他合法方式进行处分。协商不成的，抵押权人可以通过向不动产所在地人民法院起诉的方式来实现自己的合法权利。
    (四)抵押房地产处分时的中止情况
    抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止;这种中止往往发生在进入拍卖程序中：
    1、抵押权人请求中止的;
    2、抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;
    3、发现被拍卖抵押物有权属争议的;
    4、进入诉讼或仲裁程序中的抵押房地产;
    5、其他应当中止的情况。
    (五)抵押房地产处分时的注意事项
    1、以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当以处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先受偿。
    2、处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增房屋所得的价款抵押权人无权优先受偿。
    3、除以拍卖方式处分抵押物之外，已出租抵押房地产的承租人，以及按份共有的抵押房地产的其他共有人，或者与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产共有人，对处分的房地产拥有优先的购买权。
    4、尚在租赁期内的房地产处分后，抵押权设定前已出现的，原租赁关系继续有效;抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。
    5、抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产之财产范围。但处分抵押物所得款项清偿债务的剩余部分，才属于破产财产。
    (六)抵押房地产处分所得分配顺序
    根据建设部的规章，处分抵押物所得金额依下列顺序分配：
    1、支付处分抵押房地产的费用;
    2、扣缴抵押房地产应缴纳的税款;
    3、偿付债权本息及支付违约金;
    4、赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
    5、剩余余额交还抵押人。
    处分抵押房地产所得款项不足以支付债务本息和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
    (七)抵押权人的优先受偿权
    1、抵押权优先于一般债权。当抵押权与债权同时并列时，抵押权人优先受偿，多余的才清偿一般债权。
    2、同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿。在规定期限内办理抵押登记的，优先于超过规定期限办理抵押登记者;均在规定期限内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在前者为优先;均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机构受理登记的时间在前者为优先。
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