| 问题 | 在租赁合同中，如何确保合同恢复原状？ |
| 释义 | 租赁合同有效是否适用恢复原状，恢复原状请求权的性质及影响，租房起诉费用的承担方式，以及承租人的权利包括取得房屋使用权、要求修缮、转租、优先购买权和安置权。 法律分析 一、租赁合同有效是否适用恢复原状 恢复原状是有溯及力的合同解除所具有的直接效力，是双方当事人基于合同发生的债务全部免除的必然结果。在合同尚未履行时，解除具有溯及力，基于合同发生的债权债务关系全部溯及地消灭，当事人之间当然恢复原状，不存在产生恢复原状义务的余地。恢复原状义务只发生于合同部分或全部履行的情况。由于合同自始失去效力，所以当事人受领的给付失去法律根据，应该返还给付人，也可以采取其他补救措施。因此，恢复原状请求权乃是合同解除的溯及力之体现。民法上的请求权，种类繁多，性质不一，仅就财产性的请求权而言，既有物权性质的请求权，也有债权性质的请求权。合同解除后恢复原状请求权具体属于何种性质的请求权，在学界存在着很大的分歧。而对该请求权的定性不同，将导致标的物灭失风险责任的不同，以及权利有无优先力和排他力的不同对于合同主体的权利义务影响很大。 二、租房起诉费用谁来承担 租房起诉费用具体由谁负担，要待案件审理结束后，由审理情况决定。一般情况下有以下类型： （一）一般情况下，诉讼费应由败诉的一方当事人负担； （二）原告、被告各有胜败时，原则上是按胜诉、败诉的比例分担； （三）多人共同诉讼时，按人数和各自与诉讼标的的利害关系大小，确定各自负担多少。 三、承租人的权利有哪些 承租人的权利主要包括以下五种： （一）在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。承租住宅用房的承租人，如果在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租； （二）按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理； （三）经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获得经济利益； （四）出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权； （五）在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。 结语 租赁合同的有效性与恢复原状的适用密切相关。恢复原状是合同解除的直接效果，解除前的债权债务关系将溯及地消灭。对于租赁合同的恢复原状请求权的性质，学界存在分歧，不同的定性将对合同主体的权利义务产生不同的影响。至于租房起诉费用的承担方，一般情况下由败诉方负担，而多人共同诉讼时则根据人数和利害关系的大小来确定各自的负担。承租人在租赁期间享有多项权利，包括取得房屋使用权、要求及时修缮、转租权、优先购买权以及拆迁安置权。这些权利为承租人提供了合法保障和利益保障。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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