| 问题 | 哪些购房合同不具备法律效力？ |
| 释义 | 根据我国《民法典》规定，无民事行为能力人需由法定代理人代理签订房屋买卖合同，否则为无效合同；限制行为能力人未获得法定代理人同意签订的房屋买卖合同也无效；以欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通等方式签订的合同亦无效；双方未签订书面合同且无据可查的情况下，房屋买卖合同也被认定为无效。 法律分析 根据我国《民法典》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。 限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。 这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。 指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5、乘人之危签订的经济合同。 是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。 是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。 拓展延伸 购房合同的法律效力问题：解析无效合同的标准与适用范围 购房合同的法律效力问题涉及到无效合同的标准与适用范围。根据相关法律规定，购房合同可能因为特定原因而失去法律效力。无效合同的标准主要包括合同订立过程中的违法行为、合同内容违反法律规定、合同主体资格不符合法定要求等。而无效合同的适用范围则包括合同无效的时间点、无效合同的后果以及补救措施等方面。当购房合同被认定为无效时，相关当事人应当依法处理合同无效带来的权益纠纷，并采取相应的法律措施进行补救。因此，对于购房合同的法律效力问题，需要仔细解析无效合同的标准和适用范围，以保障各方的合法权益。 结语 根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理签订房屋买卖合同，否则属于无效合同。限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同也无效。欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通等行为所签订的房屋买卖合同也无效。双方当事人未签订书面合同且无据可查的情况下，也认定为无效合同。购房合同的法律效力问题需要仔细解析无效合同的标准和适用范围，以保障各方的合法权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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