| 问题 | 原租客寻求合同更新 |
| 释义 | 转租合同期限不能超过原合同期限，否则无效；五证不全的房子合同有效性依具体情况而定；转租合同需得到大房东书面同意，期限不得超过主合同；满足条件的承租人可转租房屋，需赔偿损失；出租人售房前需提前通知承租人并给予优先购买权；房屋租赁需办理登记备案，提供相应资料。 法律分析 一、转租合同期限超过原合同期限 转租经过房东同意是合法的，但不得超过原来的承租合同约定的期限；转租超过原租赁合同期限的部分是无效的。如果次承租人起诉，是对承租人不利的。如果原合同到期后，可以与次承租人协商确定好租赁协议，再由出租人与次承租人直接签订租赁合同。这样的话，就不会有问题了。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、五证不全的房子合同受法律保护吗 根据《民法典》规定，开发商五证不全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力; （二）意思表示真实; （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 三、检查转租合同的期限 （一）签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意; （二）合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限; （三）合同中约定事项不能超过主合同。 不是所有的房子都可以转租，只有满足以下情形的承租人才可以把房屋转租： （一）租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 （二）租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。 （三）承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 （四）出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。 （五）房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料： 1、房地产权证书或者其他合法权属证明; 2、出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明; 3、房屋租赁合同。 结语 根据《中华人民共和国民法典》规定，转租合同在房东同意的情况下是合法的，但转租期限不得超过原合同约定的期限。如果转租超过期限，该部分转租是无效的。对于五证不全的房子，合同的有效性要根据具体情况而定，只有真实意思表示且不违反法律规定和公序良俗的合同才具有法律效力。在检查转租合同期限时，需要确保获得大房东的书面同意，并且转租合同的期限不能超过原二房东和大房东的主合同约定的期限。此外，转租需符合相关条件，如租赁期限不超过20年、书面形式、经出租人同意等。在房屋租赁过程中，出租人和承租人还需办理租赁登记备案手续，提供相应的证明材料和合同。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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