| 问题 | 休闲农业用地有哪些限制 |
| 释义 | 本文介绍了基本农田保护的相关政策和规定，着重强调了禁止在基本农田上进行占用，以及土地利用规划和设施农用地管理等政策。为了规避这些限制，文章提出了六种方式，但提醒最合法安全的方法是申请建设用地。此外，文章还介绍了可以作为休闲农业用地的土地类型，包括农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地和四荒地等。最后，文章还提到了城乡建设用地增减挂钩政策，以及其他可以用于休闲农业发展的方式。 法律分析 1. 禁止在基本农田上进行占用。基本农田被称为“吃饭田”或“保命田”，其重要性不言而喻。对于基本农田有“五不准”;不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。 2.不得超越土地利用规划 各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。 该怎么做:休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。 3.严禁随意扩大设施农用地范围 以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。 进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。 如何规避这些限制 有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;以建设临时生产用房名义进行修建;修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;以建设温室大棚的方式建餐厅;用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。 但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,碰触了土地使用政策的红线,从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。 最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。 哪些地可作为休闲农业用地 1.农民自有住宅、闲置宅基地 惯性思维:在休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。 正确做法:农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。 2.农村集体建设用地 是什么:指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。 主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地 3.四荒地 具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。 使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。 国家政策:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。 4.城乡建设用地增减挂钩 指什么:指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。 转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如: 数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。 质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量 异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。 5.其他方式 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。 拓展延伸 基本农田保护是中国的基本国策之一，其目的是确保耕地资源的可持续利用和生态安全。为此，中国政府采取了一系列措施来加强基本农田保护，其中包括禁止一些破坏性行为。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，禁止下列行为：乱占耕地、破坏基本农田的种植条件、非法侵占、买卖、出租或者以其他形式非法占用基本农田、破坏或者擅自改变基本农田保护区的土地用途、未经批准或者不按照批准用途擅自改变土地用途、非法开垦或者滥伐、乱占或者非法占用基本农田等。 违反上述规定的行为将会受到法律的制裁，不仅会面临经济罚款和行政处分，还可能受到刑事责任的追究。同时，对于违反规定者，其土地将被收回并用于基本农田保护。 可以说，基本农田保护是中国政府的一项重要工作，其目的是确保生态安全和粮食安全。因此，任何人都应当严格遵守相关法律法规，保护基本农田，确保生态安全。 结语 基本农田是国家的“吃饭田”和“保命田”,禁止在基本农田上进行占用。各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件。对于基本农田有“五不准”,即不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。此外,不得超越土地利用规划,休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标。最后,要注意,有些地方可以作为休闲农业用地,包括农民自有住宅、闲置宅基地,农村集体建设用地,四荒地,城乡建设用地增减挂钩,以及国家相关主管部门批准的其他方式。 法律依据 中华人民共和国水土保持法（2010修订）：第四章 治 理 第三十四条 国家鼓励和支持承包治理荒山、荒沟、荒丘、荒滩，防治水土流失，保护和改善生态环境，促进土地资源的合理开发和可持续利用，并依法保护土地承包合同当事人的合法权益。 承包治理荒山、荒沟、荒丘、荒滩和承包水土流失严重地区农村土地的，在依法签订的土地承包合同中应当包括预防和治理水土流失责任的内容。 中华人民共和国防沙治沙法（2018修正）：第四章 沙化土地的治理 第二十五条 使用已经沙化的国有土地的使用权人和农民集体所有土地的承包经营权人，必须采取治理措施，改善土地质量；确实无能力完成治理任务的，可以委托他人治理或者与他人合作治理。委托或者合作治理的，应当签订协议，明确各方的权利和义务。 沙化土地所在地区的地方各级人民政府及其有关行政主管部门、技术推广单位，应当为土地使用权人和承包经营权人的治沙活动提供技术指导。 采取退耕还林还草、植树种草或者封育措施治沙的土地使用权人和承包经营权人，按照国家有关规定，享受人民政府提供的政策优惠。 中华人民共和国农村土地承包法（2018修正）：第一章 总 则 第二条 本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。 |
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