| 问题 | 买卖商品房欺诈的行为有哪些 |
| 释义 | 商品房买卖欺诈的行为有： 1.销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的; 2.销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的; 3.一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的; 4.销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的; 5.虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的; 6.故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的; 7.采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的; 8.利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。 如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。 一、房屋内部认购协议是否具有法律效力 部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是，这几种协议是否具备法律效力，实践中，房屋内部认购协议能得到法律保护吗？ 第一种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益收到侵害时，开发商是要承担责任。 在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此，按照《民法典》的相关规定：有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售之规定，该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，购房者的合法权益是很难得到法律的保护，只能要求开发商返还已付购房款，且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第二种情况，开发商已经取得了商品房预售许可证，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实，依然推行内部认购的销售方式，与购房者签订内部认购协议。对于这种情况，法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任，或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第三种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得预售许可证的情况时，其与购房者签订的认购协议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。 二、消费者权益保护法赔偿标准有哪些 《消费者权益保护法》第55条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。 经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。 注意：有下列情况之一的，属于欺诈消费者行为 1、销售掺杂、掺假，以假充真，以次充好的商品； 2、采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品分量不足的； 3、销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而谎称是正品的； 4、以虚假的“清仓价”、“甩卖价”、“最低价”、“优惠价”或者其他欺骗性价格表示销售商品的； 5、以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的； 6、不以自己的真实名称和标记销售商品的； 7、采取雇用他人等方式进行欺骗性的销售诱导的； 8、做虚假的现场演示和说明的； 9、利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的； 10、骗取消费者预付款的； 11、利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的； 12、以虚假的“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的； 13、以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。 |
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