| 问题 | 探讨房产交易合同的生效问题 |
| 释义 | 拆迁安置房买卖合同的有效性与是否取得房产证有关。拆迁安置房在取得产权证之前，凭拆迁安置协议也可以买卖，但风险较大。买卖合同只要符合一般买卖合同要件即可生效，名字不重要。购买拆迁安置房需通过律师陪购确保合法权益。拆迁安置房买卖的风险包括家庭成员内部分配异议、无产权导致无法办理产权证、房价变动可能性大、房屋被债权人申请查封等。国家法律对安置房产权没有规定，一般禁止交易，具体情况由房地产管理部门认定。 法律分析 一、安置房买卖合同是否有效? 根据是否取得房产证而定，具体情况如下： 1、拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。 2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。 3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。买房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通晓，一个条文，一个用词，一个条款都有可能造成以后的麻烦，与其等到法院诉讼才找律师，不如买卖房屋是就聘请律师把关。避免以后的风险，比较陪购费用和诉讼费用比较起来差别还是比较大的。 二、拆迁安置房买卖的风险： 1、那有关家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能会起诉到法院解决，终确定的合法权益人是谁还无法确定; 2、对于无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证; 3、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在过户交易前先行过户给他人，那么购买方就得不到房屋的产权，只能主张债权了; 4、那我们在房屋过户前，也有可能会因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。 需要明确的是，我国法律上是对安置房的产权是没有规定的，一般情况下都是禁止交易的，所以在买卖时是不能合法的办理过户的，所以是不推荐购买安置房的，因为即使签订了协议也是不具备法律效力的，具体情况由房地产管理部门进行认定。 结语 购买拆迁安置房存在一定的法律风险。根据是否取得房产证而定，拆迁安置房可以买卖，但风险较大。买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，但仍需通过律师陪购确保购买者的合法权益。拆迁安置房买卖的风险包括家庭成员内部分配纠纷、无产权导致无法办理产权证、房价变动可能性大等。购买拆迁安置房时需谨慎，最好咨询房地产管理部门进行认定。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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