| 问题 | 没有购资质签订的购房合同有效吗 |
| 释义 | 房屋买卖合同一经签订即生效，不需要备案。但，如果是商品房预售合同则应当进行登记备案。按照法律规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。商品房预售合同没有备案的，不能对抗善意第三人。 一、商品房备案和网签是怎么回事 1、网签 房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。而这个线上过程就是我们所谓的网签。 交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后网站系统会给一个网签号，这个网签号可以用于在网上进行查询相关的交易内容。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖！ 2、备案 备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。 在房产交易过程中所说的备案，通常是指购房合同的备案。按照《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 二、房子网签跟备案区别是什么 1、性质不一样。房子网签和备案的区别是网签只是房地产管理部门为了规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。备案根据相关的规定：商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2、网签和备案的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，但要注意的是网签不具有备案的法律效力，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。 3、办理的时间不一样。网签是在开发商已经取得了预售证，同时购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后完成的。而备案是在签约之日起的30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。通常备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。 4、办理流程不一样。网签流程是：选定网签时间、准备网签资料、确认网签条款、完成网签。而备案流程是：合同备案、审核、取得备案号、打印合同文本、双方签字盖章、完成备案。 三、房屋租赁是否要办理备案登记 房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，根据法律规定，房屋出租是否备案不影响房屋租赁协议的效力。 房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力： ①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权； ②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权； ③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同； ④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履行原租赁合同。 因此可以得出结论，房屋出租不是必须备案，但是备案可以保障当事人的相应权利，由此，还是建议能备案的尽量选择备案。 法律依据： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 【本文关联的相关法律依据】 《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人身份证明; (三)房屋所有权证书或者房地产权证书; (四)证明房屋所有权发生转移的材料; (五)其他必要材料。 前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 |
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