| 问题 | 业主维权有3种途径 |
| 释义 | 从实践情况来看，业主主要采取3种维权方式。但这些维权方式在大多数情况下都难以达到有效的维权效果，当前业主维权明显地表现出力量分散、成本高、风险大、效果不理想的问题，总体上显得举步维艰。 途径一行政调解 业主或业主委员会代表相关业主向街道办事处、市(区)政府房地产行政主管部门反映问题并寻求解决办法。这是业主在合法权益遭到侵犯时首先采取的方式，但政府部门对这些纠纷的调解一般都是暂时性的解决，结果很多物业纠纷是沿着发生―调解―复发―再调解的方式不断循环，难以从根本上解决问题。 途径二司法诉讼 向法院提起诉讼，由法院来作出判决。从民事契约关系来看，这应该是最佳的途径，但事实并非如此。首先，业主举证困难，房地产开发商和物业服务企业掌控着信息优势，其次成本过高，还有就是判决难以落实，而小区却陷入混乱。 途径三不作为 业主采取不交物业管理费的消极方式来对抗物业服务企业或房地产开发商。这是业主最常用的维权方式，据调查显示，有63%的被侵权业主倾向于选择以不交物业管理费来解决问题。但由于物业服务企业已经提供了事实上的物业管理服务，他们会向法院提起诉讼，业主往往会败诉并被强制执行。而且，不少物业服务企业会以断水、断电等方式作为回应，从而形成恶性循环造成小区混乱，严重影响业主的日常生活。 一、怎么处理物业管理纠纷 1、物业服务合同纠纷 很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有的小区中双方签订的是服务合同，而有的小区中双方签订的则是委托合同. 这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可随意终止合同，而不需要任何理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。 解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是物业管理服务合同，而不是物业管理委托合同. 2、与开发商关系纠纷 房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的父子关系依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。 解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。 3、公共配套设施纠纷 例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。 |
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