| 问题 | 城改房买卖签的合同会有法律效力 |
| 释义 | 城改房买卖合同具有法律约束力,需要满足一系列条件。其中包括:双方当事人需具有完全民事行为能力或符合特定条件,真意表示,不违反政策、法律法规和社会公共利益。在签订合同时,应注明房屋权属、是否共有财产、是否存在房屋抵押或其他权利、房屋质量、约定税费的承担方式、承租人优先购买权、集体所有土地上房屋的买卖对象等问题,以保证合同的有效性。 法律分析 城改房买卖合同在法律上具有约束力。房屋买卖合同属于一种民事法律行为，需要满足以下条件： 1. 合同当事人需满足主体资格要求。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。《民法典》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效。 (2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。 2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。 3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。 城改房买卖合同要注明哪些问题 1、合同签订的内容要完整。 2、应核实房屋权属，应写明是否共有财产，是否存在房屋抵押或其他权利。 3、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超出合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 4、约定税费的承担方式。存量房买卖过程中一般会涉及契税、营业税(现改为增值税)、印花税、所得税、交易手续费等税费，谁来承担这些税费，是按有关政策规定由双方各自承担，还是双方约定由某一方来承担，合同中一定要注明。 5、承租人优先购买权。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 6、集体所有土地上房屋的买卖对象。建设部规定，集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的人。 拓展延伸 城改房买卖合同需要注意的问题有很多，其中包括土地性质、房屋性质、房屋买卖合同的签订程序、房屋交付与产权转移、房屋价格、房屋权利瑕疵、房屋户口、房屋抵押、房屋租赁等。在签订城改房买卖合同时，应当注意以上问题，并且要尽可能详细地约定合同内容，以避免后续纠纷的发生。同时，在合同签订后，双方也应当积极配合对方完成房屋过户、转移登记等手续，确保房屋顺利过户。 结语 城改房买卖合同在法律上具有约束力。房屋买卖合同属于一种民事法律行为，需要满足以下条件： 1. 合同当事人需满足主体资格要求。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。《民法典》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效。 (2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。 2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。 3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。 城改房买卖合同要注明哪些问题 1、合同签订的内容要完整。 2、应核实房屋权属，应写明是否共有财产，是否存在房屋抵押或其他权利。 3、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超出合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 4、约定税费的承担方式。存量房买卖过程中一般会涉及契税、营业税(现改为增值税)、印花税、所得税、交易手续费等税费，谁来承担这些税费，是按有关政策规定由双方各自承担，还是双方约定由某一方来承担，合同中一定要注明。 5、承租人优先购买权。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 6、集体所有土地上房屋的买卖对象。建设部规定，集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的人。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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