| 问题 | 卖房被中介忽悠签了合同的效力如何 |
| 释义 | 以欺诈为目的签订的房屋买卖合同会被认定为无效。 合同无效一：房地产分离出卖由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋的时候只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方则可以提出这种买卖合同无效。 合同无效二：产权主体有问题出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。 合同无效三：产权未登记过户房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。 合同无效四：侵犯优先购买权。 一、房屋买卖合同中的欺诈手段 (一)主体欺诈 1、冒名欺诈 具体是指买卖一方当事人假借他人名义与另一方签订合同的欺诈方式，主要表现为利用各种手段取得被冒名企业的有关文书甚至印鉴，或者采取伪造、变造他人印鉴的方式，以他人名义实施诈骗活动。 2、虚构主体欺诈 具体是指一方当事人利用伪造的身份证明，或者假的营业执照骗取另一方当事人的信任，从而骗取购房款、定金等钱款的方式。有些骗子甚至采取付高额回扣给相关业务人员，诱使其签订合同，从而实现骗取货款或货物的目的。 3、借“名”欺诈 该方式主要针对的是一些不正规的经济公司而言的，具体表现形式是履约能力较差或根本无履约能力的主体通过挂靠一家名气较大的公司或企业从事经营活动，或者采取合营形式以取得使用大企业“名声”的便利，从而大肆行骗。 (二)标的物欺诈 这类欺诈方式主要表现为出售方在买卖合同标的上做手脚，主要是： 1、虚构标的物 出售方其实并没有可供出卖的标的物，也没有获得标的物的现实可能性，同样没有履行合同的意愿，但是却采用各种手段制造其有履行能力的假象，从而使购买方掉入陷阱。 2、品质欺诈 出售方在合同中故意使用含糊、模棱两可的词句，对标的物品质作不清楚甚至不利于购买方的表述，或者故意隐藏标的物的瑕疵，使购买方陷入其设置的合同圈套。 3、出售无权处分的财产 出售方将他人之物，或者已被查封、扣押的财产出卖给购买方，使购买方无法取得标的物所有权而蒙受经济损失。 (三)索赔欺诈 1、利用违约责任欺诈 该方式的表现形式会因当事人是购买方还是出售方而有差异。买方的手段主要是在标的物品质、履行时间、方式等上面做手脚，诱使出售方订立其根本无法依约履行的买卖合同，然后以卖方违约为由而主张其赔偿违约损失。 出售方的手段则主要是订立各种不利于购买方主张违约责任的合同条款，如对违约请求的时间进行限制，从而使购买方无法及时提出异议或在合同约定的索赔期内提出请求而遭受损失。 2、利用违约金、定金欺诈 与上一种方式相似，当事人一方故意诱使另一方订立其根本无法履行的合同，从而利用违约金或定金条款获取利益。 |
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