| 问题 | 抵押不动产未经登记，抵押权成立吗 |
| 释义 | 不动产抵押未登记，抵押权不成立；不动产未办理抵押登记，抵押权无效；不动产抵押权的生效需要登记。抵押权是债权人对不转移占有的担保财产的权利，但未经登记不发生效力。抵押合同的生效与抵押权的生效是不同的概念，合同生效后具有约束力，但抵押权需要进行登记。不动产包括建筑物、土地附着物、建设用地使用权等，这些需要办理抵押登记才能生效。 法律分析 一、不动产抵押未登记，抵押权成立吗 抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权 而不动产作为价值较高且比较稳定的财产，在市场主体之间发生债权债务关系时，作为债权的担保也更加受债权人的青睐。基于物权的公示公信原则，为了确保市场交易中债权人能够有效行使抵押权，对于不动产抵押权的设立，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记的，不发生效力。在不动产上设立抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 二、不动产未办理抵押登记有效吗 不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。 但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。 如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。 连带责任须有明确的法律或约定依据，在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下，债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。 三、不动产抵押是否登记才生效 不动产抵押权的生效与抵押合同的生效应当予以区分。 当事人之间订立的不动产抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产的抵押权，应当办理抵押登记，抵押权自登记时生效。这里的以登记为抵押权生效要件的“不动产”包括： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）正在建造的建筑物、船舶、航空器。 结语 根据法律规定，不动产抵押权的设立必须进行登记。未经登记的抵押权不会生效。即使签订了抵押合同，未办理抵押登记的抵押权并未设立，债权人无法主张享有抵押权。然而，抵押合同的效力不受登记影响，有效成立后对双方具有约束力。如果抵押人未履行办理抵押登记的义务，应承担相应的违约责任。不动产抵押权的生效与抵押合同的生效是两个不同的概念，抵押权的生效需要进行抵押登记。建筑物、土地附着物、建设用地使用权以及正在建造的建筑物、船舶、航空器等都需要进行抵押登记。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 |
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