| 问题 | 没房产证的老房子应该怎么样过户 |
| 释义 | 没有房产证的情况 1、刚刚交了首付款，但是还没有办里按揭 这种情况其实就是开发商现在还没有去到房管局来备案，是容易处理的。 房屋买卖的双方可以去到开发商那来办理合同的转让，就是要跟开发商来商量好，跟买方要重新的签订一份购房的合同，并且将老的购房的合同直接收回即可。然后只需买方再次将首付款支付给卖方其实就行了。后面的步骤就跟购买新房子一样，在房管局备案之后就直接可以写上买方的名字，银行的按揭也是要买方自己去柜台办理即可，房产证在下来之后就直接写得是买方的名字了。 2、正在还在还房贷，目前还没有交房 方式一：直接进行更名 流程： 1、房屋卖方要将银行里的贷款先还清； 2、房屋卖方要拿着银行所出具的结清得证明去房管局来拿出正在抵押的合同； 3、开发商要带着合同以及注销备案的登记表去当地房地局来办理该套房屋的注销的手续； 4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。 注意事项： 1、房子必须还清银行贷款 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再按揭了，必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 包括： 个人所得税：总房款的1％ 契税：90平米以下的为总房款的1％；90平～140平米的为总房款的1．5％；140平米以上的为总房款的3％。（均为首套房） （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳） 营业税：5．55％ 第2种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是 税费较高，且时间成本比较长。 注意事项 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！ 2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。 3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。 4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。 知识链接：哪些房子没有产权证 1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。 2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘 3、未取得规划审批的楼盘 4、私自变更规划的楼盘 5、私自改变土地用途的楼盘 6、土地产权存在纠纷 7、没有销售许可证又无产权证的房屋 8、未经验收或验收不合格的房屋 9、土地或房屋未解除抵押的 10、开发商未交纳相关税费的 11、土地、房屋被有关部门司法查封 |
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