| 问题 | 买卖房屋与租赁合同 |
| 释义 | 房屋买卖不破租赁，承租人优先购买权受保护。根据最高法院解释，租赁期间房屋所有权变动时，承租人要求受让人继续履行原租赁合同，法院支持，除非有特殊情况。对于出租人出卖租赁房屋未通知承租人或侵害其优先购买权的情况，法院支持承租人请求赔偿。若出租人与抵押权人协议折价或变卖房屋偿债，承租人有权优先购买，在合理期限内通知承租人。 法律分析 一、房屋买卖不破租赁的相关规定 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 二、承租人优先购买权的保护 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 拓展延伸 房屋交易与租赁合同的法律要点 房屋交易与租赁合同的法律要点涉及多个方面。在房屋交易方面，要注意合同的有效性、产权转移、担保责任等问题。合同必须符合法律规定，明确双方的权利和义务，并确保交易的合法性和安全性。在租赁方面，合同应明确租金、租期、维护责任等条款，保护双方的权益。另外，法律还规定了违约责任、解除合同的条件等情况。当发生纠纷时，可以通过法律途径解决争议。因此，了解房屋交易与租赁合同的法律要点对于保护个人权益至关重要。 结语 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在房屋买卖过程中，租赁合同的相关规定应受到尊重。如果租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行原租赁合同，法院将予以支持，除非存在特殊情况或当事人另有约定。同时，承租人的优先购买权也应得到保护，如果出租人未及时通知或侵害了承租人的优先购买权，法院将支持承租人请求出租人承担赔偿责任。然而，如果要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，法院将不予支持。此外，出租人与抵押权人协议折价或变卖租赁房屋偿还债务时，应在合理期限内通知承租人，并支持承租人以同等条件优先购买房屋的请求。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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