| 问题 | 房产析产的方式是怎样的 |
| 释义 | 1、分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性 2、尽最大可能不损害房屋现有的价值 3、采取一人独有，在给他人金钱或其他方式的补偿 4、采取大家共有的方式 5、大家竞买的方式 6、出卖该房，大家分的价款的方式 一、夫妻离婚后共同产生的房产怎么处理 离婚时夫妻只有一套共有住房，双方都主张该房屋所有权的情况下，人民法院主要有以下三种处理方式：第一种，由人民法院根据财产具体情况及房屋实际使用现状，从共有房屋使用价值最大化角度出发的原则判决将唯一共有住房归为一方，取得房屋所有权的一方需向另一方支付房屋折价款。 二、房屋三方协议怎么签 签订三方协议时审查合应注意以下问题。同签订主体是否适格。应明确其是否为该房屋的唯一所有人，如果该房屋还有其他共有人，则签订买卖合同时须有其他共有人的签字或书面的同意声明。协议内容应具体明确。在协议中，应对房屋的位置，税费承担方式，交付期限，过户时间，违约责任，争议的解决方式等内容进行明确约定。一旦出现违约情形影响协议履行的，应尽快采取相应措施将损失降至最低限度。规定中介方的违约责任。 三、常见的房屋买卖合同无效的情形有哪些？ 1、房地产分离出卖，合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。 7、非法转让，合同无效 总之，应对房屋买卖中的无效合同是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障合法权益。 |
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