| 问题 | 新房屋租赁合同应注意的四个问题 |
| 释义 | 1、忽视发票的开具。在司法实践中，承租人因出租人拒绝开具发票而拒绝支付租金的情况屡见不鲜，但在合同中并不明确。在现实生活中，承租人的情况大不相同：有些人可能因为税务或会计原因需要发票，有些人可能不需要发票。如果双方未能就开具发票达成事先协议，承租人无权以此为由拒绝支付租金。因为在法律上，支付租金是承租人在租赁合同中的主要义务，开具发票只是出租人的附带义务。这两项义务的重要性是不同的。承租人不得以出租人违反较轻义务为由拒绝履行其较重义务。合同应在发票上增加提示性条款。2、违约金的上限 ：例如，在第3条中，“乙方应按日租金的%支付违约金”；第8-2条“违约方应按月租金向另一方支付违约金”。由于本合同是由工商部门制定的，双方对本合同非常信任。然后，在没有特别指示的情况下，双方有充分理由相信，拟填写的百分比和倍数由双方通过协商确定，并受法律保护。但事实上，违约金的数额在法律上是有限的，过高的违约金不能得到法律的支持。虽然双方在签订合同时无法确定违约金“过高”的数额，但合同的措辞可能误导双方，使其对违约金的期望过高。有鉴于此，合同应对此作出适当解释。3、关于违约责任的协议是不够的。合同中的一些条款只是从正面规定了当事人的权利和义务，但没有就违约责任达成充分的协议，这往往是当事人之间发生纠纷的直接原因。第5-2条规定：“在租赁期内，甲方应确保该房屋及其附属设施处于正常、可用和安全的状态。甲方应在该房屋检查和维护前提前天通知乙方。乙方应在检查和维护期间予以配合。”该条款在实践中可能会遇到以下争议：第一，当天然气管道因第三方损坏或不明原因而无法正常使用时，应如何计算和分担损失？出租人是否违反本条规定？第二，出租人提前通知承租人检查和维修的日期。如果承租人不同意日期怎么办？是以出租人的通知为准，还是双方另行协商？第三，如果出租人的检查和维修造成承租人的损失，应由谁承担？例如，如果承租人要求休假以配合维修，奖金将受到影响。如果没有一个关于争议解决的明确协议，各方最终将不可避免地厌倦诉讼。4、设定合同条款的不平等义务涉嫌有利于出租人，双方承担的合同义务明显不平等。这主要体现在以下几个方面：根据第5-1条的规定：“如因乙方使用不当或不合理造成房屋及其附属设施损坏或故障，乙方应负责维修。如乙方拒绝维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担”。本条仅规定了承租人的维修责任，未明确房屋因正常使用而损坏时出租人应承担的责任；5-2规定甲方在检查和维修房屋时，应提前天通知乙方”。该条款似乎剥夺了承租人协商维修日期的权利，但由出租人单方面确定；第6条规定“归还房屋时，应经甲方验收”“在占有承租人支付的定金的基础上，出租人在退房时大多处于有利地位。如果房屋只能在出租人单方面接受后才能归还，承租人将更加被动。合同应注意双方权利义务的平衡，以使其能被更多的人接受。 |
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