| 问题 | 科研用地怎样抵押 |
| 释义 | 科研用地不可以进行抵押。科研用地属于政府办公用地，其土地属于划拨使用，因此土地出让成交价格会比较低。根据我国相关的政策规定，购买科研用的办公产品只能是企业，或者是独立法人。科研办公产品不能随意交易，其需要在征得政府部门的同意下，由公司之间以资产转让的方式进行交易，其产权不能分割。 一、国有企业改制的流程 （一）审计和资产评估 拟改制的企业应委托具有资质的中介机构进行资产清查审计，对核损后的存量资产进行资产评估，并报国有资产管理部门核准或者备案，确认国有资产价值量。 土地使用权的评估须由具有土地评估资质的评估事务所进行。 （二）制定方案 在资产评估的基础上，制定《企业改制方案》和《职工安置方案》。 《企业改制方案》的主要内容：企业资产和人员的基本情况、拟改革方式、债权债务的情况、人员安置要求、所需享受政策及改制后企业发展规划。 （三）方案报批 《企业改制方案》和《职工安置方案》提交企业决策层通过。国有独资企业经总经理办公会通过；国有独资公司经董事会通过； 《职工安置方案》提交职工（代表）大会通过； 《企业改制方案》和《职工安置方案》报主管部门或者国有资产管理部门批准。 （四）信息公示 转让方持上述材料到产权交易中心登记，填报《出让意向登记表》、《公告登记表》，签订《转让委托合同》； 产权交易中心将转让公告刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易网上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。转让公告期不少于二十个工作日； 根据公开征集意向受让方的结果，合理选择拍卖、招投标或者协议转让等方式组织实施产权交易。 （五）改制审批 经公告确定受让方和受让价格后，转让方应当与受让方进行充分协商，确定转让中所涉及的相关事项后，报政府部门批准。 （六）转变职工身份和资产处置 凭政府批准文件到劳动部门办理职工国有身份的退出，签订国有身份退出协议，落实补偿金及相关事宜； 凭政府批准文件和劳动部门的职工国有身份退出手续，到国有资产管理部门办理国有资产处置手续。 （七）交易鉴证 转让方与受让方在产权交易中心主持下签订转让合同； 在产权交易中心监督下进行资产交割和价款结算，由产权交易中心出具交割单； 产权交易中心出具《产权转让鉴证书》。《产权转让鉴证书》是产权转让双方到有关部门办理国有资产产权登记、工商登记、财务结算、税务、土地、房地户籍变更手续地必备文件，是其增减资产的合法凭证。转让和受让双方应凭《产权转让鉴证书》，按照国家有关规定及时办理相关产权登记手续。 （八）变更登记 持产权交易手续到国有资产管理部门办理国有资产变动或者注销； 委托中介机构进行验资，持产权交易手续和验资报告到工商管理部门办理工商注册或者变更登记； 持产权交易手续和企业法人营业执照，到房产、土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证的更名过户。 二、集资房产权问题如何 集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。 三、工业用地可以建住宅吗 工业用地可以建住宅，但是要改变土地的使用性质。 工业用地如何建住宅： 1、去当地国土资源局用地科咨询，申请改变土地性质，需提交的资料，费用、程序、时间。 2、可能还要到当地规划局，变更相关的事宜，要规划许可证的批复。审批新控规指标，把土地改为住宅用地。 3、办妥规划许可证、土地证、施工许可证，测绘图纸，交完相关的土地出让金，税费，手续费，才能到房管局出房产证。 工业用地建住宅要办什么手续？ 1、首先是产权的年限问题，工业用地的房子的产权最多也就是50年，且用电是属于商业或工业用电的，要比生活用电的费用高很多，一般生活用电一度5毛多，商业或工业的一度要1块多钱，长时间的话不划算。 2、再一个买了工业用地性质的房子，办理房产证也是个问题，毕竟工业用地和商业用地性质的土地都是含有一定的盈利目的的，所以后期办理房产证的时候缴纳的契税要远远高于住宅用地，商业或工业用地契税至少也得3％－5％，居住用地144平方以下也就是1．5％。 3、在工业用地上建住宅，是违法的，不是商品房没有房产证不能进行买卖交易的，但要是用于职工的纯居住属于单位整体规划的一部分还是可以的。此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。 4、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。 |
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