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问题 投资性房地产核算及税务如何处理
释义
    本文强调,企业持有房地产以赚取租金或实现资本增值的财务管理应当符合税务法规的规定。在财务核算方面,企业应按照《企业会计准则-投资性房地产》对投资性房地产进行计量。公允价值模式计量的投资性房地产,企业可以按公允价值模式计量,但需满足特定条件。公允价值模式计量的投资性房地产,企业不得随意变更计量模式。如果按公允价值计量,未对房产计提折旧,那么税法可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧。企业所得税法规定
    法律分析
    企业持有房地产以赚取租金或实现资本增值,或两者兼备,这些房地产的财务管理应当符合税务法规的规定。会计和税务在处理投资性房地产方面是否存在差异?带着这种疑问,可以学习投资性房地产的核算和税务处理。
    在财务核算方面,企业应按照《企业会计准则-投资性房地产》对投资性房地产进行计量。如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值可以持续可靠取得,企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
    (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
    (二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
    采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
    企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
    已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
    如果按公允价值计量,未对房产计提折旧,那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢?
    根据《企业所得税法》第二十一条规定:“在计算应纳税所得额及应纳所得税时,企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的,应按照企业所得税法规定计算。”企业所得税法规定不明确的,在没有明确规定之前,暂按企业财务、会计规定计算。
    据此,企业按公允价值模式计量的投资性房地产(已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物)按会计规定不计提折旧,但在计算应纳税所得额,可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
    企业所得税法第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产,因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧;其次,税法中没有投资性房地产的概念,企业所得税法实施条例第五十七条规定,企业所得税法第十一条所称固定资产,是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。投资性房地产符合税法关于固定资产的定义,应按照房屋、建筑物类固定资产处理,并按照不低于企业所得税法实施条例第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。
    《企业所得税法实施条例》第五十六条规定,企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。
    基于上述理解,我认为,这属于一项财税差异,根据企业所得税法第二十一条的规定,在计算应纳税所得额时,企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的,应当依照税收法律、行政法规的规定计算。因此,以公允价值模式计量的投资性房地产在会计上不计提折旧,但在税收上可以计提折旧。
    结语
    企业持有房地产以赚取租金或实现资本增值,或两者兼备,这些房地产的财务管理应当符合税务法规的规定。会计和税务在处理投资性房地产方面是否存在差异?带着这种疑问,可以学习投资性房地产的核算和税务处理。
    法律依据
    中华人民共和国契税法: 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。
    中华人民共和国城市维护建设税法: 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。
    中华人民共和国税收征收管理法(2015修正):第六章 附则 第九十条 耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法,由国务院另行制定。
    关税及海关代征税收的征收管理,依照法律、行政法规的有关规定执行。
    
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更新时间:2024/12/23 6:01:40